[轉] 房市散步[04] – 麻布十番周辺－碎碎念

轉自 https://japan-investor.net/walking-the-housing-market-azabujuban

如果說麻布十番給我的印象是什麼，我只能說，除了很多大使館以外，還會讓我想起「美少女戰士」。對，大家小時候都會看的卡通，美少女戰士中的舞台：「十番商店街」，就是以這裡為模型。

女主角們常常在這商店街出沒，在這裡的電動遊戲場打怪，主角地場衛（燕尾服蒙面俠）所住的公寓，窗戶可以看到巨大的東京鐵塔，搞不好就是住在東麻布，就以一個大學生而言，可以住得起這樣的房型跟地段，實在不簡單。而家裡開神社的火星(Sailor Mars)，她家的神社叫「火川神社」，讀音正好是跟在元麻布的超高層「元麻布ヒルズフォレストタワー(Hills Forest Tower)」旁邊的「氷川神社」讀音一樣。還有許多，在劇中會出現的場景，例如有一集，公車憑空消失的仙台坂，就是韓國大使館前的那條路。

　麻布一帶的高台地區，自古以來就是望族跟高階軍官等有錢人住的地方，但地勢低的一帶，則是自古以來，職人居住的地方。因此雖然說這邊一帶都屬於麻布地區，但其實，可能只要過個馬路，兩邊的感覺就差很多。在大江戶線以及南北線開通之前，這裡的交通不是那麼方便，沒這麼多的外來人口，因此當初這裡感覺，就像是有錢人的隱密私邸。但自從電車線開通，再加上鄰近的六本木大規模都更，以及六本木Hills的完工，讓這一帶知名度大升，因此靠近大馬路的地方，近十年也蓋了不少超高層塔式住宅。而較高台的住宅區域，則是較多高級的低層住宅，鄰近的三田一帶，更是預計再蓋兩棟超高層住宅以及一棟商辦。

而由於這一帶的房屋，新建的超高層等，大多屬於高級，乃至於頂級的產品，因此要價也不菲。且隨著麻布的知名度也越來越高，這裡的房市買盤也逐漸國際化，房市波動較容易受到國際情勢波動。據說有人雷曼風暴前，買了3億的物件，但金融海嘯後，物件跌價跌到剩下一半（不過我想現在價位應該已經回來了）。看來即使是高檔地段，只要選錯物件，不是真正保值的A級產品，在房市高點時，還是很容易會受重傷。

麻布這一帶的高級住宅，大多聚集在「元麻布」、「仙台坂」、以及「南麻布一丁目」後方的高台一帶。尤其是靠近「有栖川宮記念公園」的「元麻布二丁目」，更是高級住宅區的代名詞。而南麻布後方高台地方雖然也是很棒的住宅區，但下了山坡以後，靠近「渋谷川」一代的南麻布，就屬於傳統產業工廠聚集處，用地區分屬於準工業區，因此整個感覺就完全不一樣。這裡一點都不高級，反而聚集了許多出租小套房，沒錢，但是又想要假裝自己是名媛貴婦（セレブ）的上班族，就會住在這的地方。

元麻布一丁目的高台上，有個長相很奇特的超高層Tower Mansion，是由森大樓所發售的「元麻布Hills Forest Tower」，長得很像一棵樹。因此住在上面高層的人，從陽台上往下看，就彷彿浮在空中一般（因為你看不到大樓下方的住戶）。一般的超高層塔式住宅，因為容積率的關係，很多都在大馬路上，或在很熱鬧的地方。但我很喜歡這個產品，是因為它位在高台上，離車站又有點遠，居住環境不喧鬧，即使低樓層也有很好的眺望。不過很像台灣人不太喜歡這樣「頭重腳輕」的感覺。

到了東麻布往赤羽橋一帶，感覺就像失去了生氣一樣，商店街沒什麼氣息，住宅部分的街道也不怎麼高級。老舊的房子很多，出租小套房也蠻多的，完全無法跟元麻布的高級住宅區比擬。

至於麻布旁邊的「三田」一帶，「三田二丁目」有個名宅「三田綱町Park Mansion」，雖然已經是1971年的物件，但由於是三井不動產與鹿島建設的產品，且又位於三井集團的迎賓館「綱町三井倶楽部」旁，建照時，是當時豪宅中的豪宅，號稱日本第三高層建築（只比東京鐵塔與霞が関ビル低），即使到了現在，價位都還維持得不錯。

而「三田一丁目」，目前有三井跟住友的兩棟超高層塔式住宅，接下來還有建設計畫要蓋三棟住宅共1300多戶的戶數（「（仮称）三田小山町西地区市街地再開発事業」），之後這裡的戶數，量會多到可以比擬灣岸地區與西新宿。

我曾經聽過一個日本財經專家的意見，他家很像就住在這一帶。他說因為這裡將來會有太大的量，所以他趁現在價位還不錯，趕快把房子賣掉，深怕以後量太大，會跌價，因為「量大價必亂」啊。不過我覺得很奇怪，他現在賣掉之後，不就一直租房子？東京房租又這麼貴，假設他想租到2020年，那這五年的房租（若以這裡的Tower月租30萬來計算），不就高達1800萬了嗎？但我倒不覺得屆時麻布房價會有1800萬以上的下滑空間。另外，就算他是賣掉麻布，換到別的地段，以現在的新屋開高價，我想他也不是那麼容易可以換屋換得起。若買中古屋，也不見得有物件可以買。

雖然東京有可能以後人口減少，麻布有可能供給過多，但我認為，即使這裡不會漲價，但要大幅度跌價也是不太可能（當然還是得依經濟情勢，我的意思是：跌價的原因並不會是因為多了三棟Tower的供給）。灣岸地區可能會跌價，除了它生活機能不好、量很大以外，晴海、豊洲、甚至遠至東雲，並沒有像麻布這樣的「品牌」。所有的人都想要往都心擠，而麻布又是都心中的都心，即使沒錢的上班族，都想屈就於東麻布以及南麻布的小套房了，因此這裡即使供給量再多一點，只要交通及生活機能完善，產品本身夠好，我認為這裡還是很有它的魅力在（最後兩段為個人意見）。