自強街以北，裕民二路以北，振華公園內算石牌國中學區。--石牌國中學區範圍（臺北市北投區）
臺北市立石牌國民中學（簡稱石牌國中）位於北投區石牌地區，校址：臺北市北投區石牌路一段139號，電話：02-2822-4682。

https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659090940.A.604.html--作者ceca (生活藝術大師 N)
看板home-sale
標題Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的
時間Fri Jul 29 18:35:38 2022
※ 引述《HAHAHUNG (哭阿)》之銘言：
: 周遭的七八年級買自住房時
: 有買預售屋 新大樓或華廈 中古大樓等
: 但卻沒人買板上很推薦的老公寓
: 當然也有人想買房 但又嫌房價貴
: 我就建議他們看老公寓
: （新莊舊市區的老公寓 價格一千萬有找）
: 然後就被笑：那種環境誰住得下去啊
: 所以很好奇 老公寓是什麼人在買（自住）的？
: 有買賣老公寓的版友能解惑嗎
同樣室內25坪好了.
新大樓1500萬,2x年大樓1000萬,4x年大樓700萬,公寓3F 600萬,公寓5F,450萬.
而4x年大樓通常狀況很複雜,公共區域"視覺上"比老公寓還差.
(視覺上大多老公寓如果是60分,4x年大樓大多是50分以下)
你今天需要室內25坪,例如夫妻有兩個國中的小孩一男一女又帶老母.
2x年大樓你都買不起...因為沒那麼多錢.
這時候你只剩下4x年老大樓和公寓可以選.
你如果想要住的單純,你會買老公寓.
如果你膝蓋不行,你只能買4x年老大樓.
你如果想省管理費你會買老公寓.
你如果不想自己追垃圾車你會選4x年老大樓.
至於如果600萬你都很吃力.
那450萬是你唯一選擇...你沒有選擇,乖乖掏錢買.
大概就是這樣一回事.
然後記得兩點.
1.窮人永遠都比有錢人多.
只買得起600萬的人,人數永遠比買1000萬的人多非常非常宇宙無敵多.
2.公寓幾乎沒有生產,釋出量也低...
市場上供給量最大的東西其實是新屋...XD
中古屋一般人住得好好的,不會沒事拿出來賣...所謂的一般人是指90%的人.
而公寓這種,你賣掉要換屋都會比較吃力,所以公寓拿出來賣的比率又更低.
通常五樓會賣是因為,他漏水修復要成本,窮人沒錢修,所以只好賣...
讓投資客接手幹這件事情.
所以五樓釋出量比較多.
其他1/2/3/4F公寓,自己去看,釋出量是多少...XD...少到很多區域還找不到勒.
市場拜託.
自己跳下去打滾才看的到真相.
不要用猜的.
尤其本版是平均身價最高的板,高過科技版.
請不要用生存者偏差的態度去看待主流產品...XD
你一路都念好大學,又是好工作,家裡又不窮,現在又有三千萬.
你怎麼知道只有30萬的人在想甚麼?
但是你是多數還是只有30萬的人是多數?
那你用你的角度去"做生意"??...
典型一株韭菜...顆顆~~~~
啥?你有三億??......那你要跳入市場你絕對要非常小心..顆顆~~~
你在這個社會應該是一種外星人等級....連語言可能都不通了.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.129.100 (臺灣)
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推 aids2: C大把不是秘密的秘密說出來了 07/29 18:38
推 IS0987: 老公寓就是空間硬需求的剛需買的阿，要這地段空間沒法妥 07/29 18:38
→ IS0987: 協的人 07/29 18:38
→ aids2: 一個地方是否可以生存看最低房價和租金 07/29 18:39
→ IS0987: 比如工作就在那小孩就一男一女或有長輩 07/29 18:39
→ abyssa1: 北市好學區 新大樓6000萬 老大樓3500萬 老公寓2500萬 07/29 18:40
推 IS0987: 這也是為啥地段好的公寓還一堆人要租 07/29 18:41
推 rabb2000: 現在全台平均每人背房貸1000萬了，表示買1000萬的房子 07/29 18:41
→ rabb2000: 正常沒很貴 07/29 18:41
→ kusomanfcu: 凡是有的，還要給他，使他富足，但凡沒有的，連他所 07/29 18:42
→ kusomanfcu: 有的也要奪去，搶買便宜的就對了 07/29 18:42
噓 stevenshih: 但是那是拿來投資拉不適合自住ceca我賭你不是住老公寓 07/29 18:42
→ kusomanfcu: 買了別賣只出租 07/29 18:42
→ stevenshih: 老公寓根本不適合自住又臭又髒環境又差 07/29 18:42
→ rabb2000: 賣公寓5是因為爬樓梯太累 07/29 18:42
→ kusomanfcu: 炒房福音 07/29 18:42
→ IS0987: 沒錢很多不可以就會變可以了 07/29 18:43
→ dakkk: 一層兩戶 單純很多 07/29 18:43
→ kusomanfcu: 租金會因為最低工資上去而上去還會因為稅制而上去 07/29 18:43
→ kusomanfcu: 馬太效應 07/29 18:43
推 QuantumHsia: C大真的很中肯啊... 07/29 18:44
→ supereva: 莫忘世上苦人多 07/29 18:52
推 stevenshih: 那ｃｅｃａ你是住在大樓還是公寓？ 07/29 18:54
我旁邊有一個住公寓的.
他家公寓現在三千多萬給你參考.
你是覺得投資客比你白癡.
會買一個沒人要的東西嗎..XD
你是不是沒出社會,都在靠媽媽十塊?
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 18:55:32
推 rabb2000: 高雄哪裡有三千多萬公寓？ 07/29 18:59
為啥房子一定在高雄..XD
光論我家,北中南都有房子阿.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 18:59:35
推 stevenshih: 所以ｃｅｃａ　你現在是住公寓嗎 07/29 18:59
不是耶...XD
我錢多啊.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 18:59:57
→ stevenshih: 那你到底是不是住在公寓？？？ 07/29 19:00
不是耶...
我錢多啊..XD
但是,我又比你懂社會阿..
顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:00:38
推 sss700304: 中肯什麼...講的都是國民生活須知.... 07/29 19:00
→ stevenshih: 哈哈　所以我說過啊公寓只能投資　自住根本不行 07/29 19:00
那你是認為.
公寓裡面住的都是鬼?還是住的都是投資客?
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:00:55
→ stevenshih: 公寓那種環境根本住不下去 07/29 19:01
那住的都是鬼?
你要不要去公寓按一下門鈴看看.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:01:29
→ stevenshih: 住窮人阿　你看過上流社會嗎　ＸＤ 07/29 19:01
阿你是上流社會人比較多還是窮人比較多?
阿你是要賺上流社會人的錢還是賺窮人的錢..XD
你以為上流社會那一丁點人的錢很好賺?
好賺你就不會靠杯房價貴了..XD
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:02:16
→ stevenshih: 寄生上流　有錢跟沒錢住的地方差很多 07/29 19:02
→ stevenshih: 寄生上流裡面窮人地下屋也有人住阿　你會住嗎 07/29 19:02
窮人多你不賺他們的錢?
那我賺阿..XD
公寓有再難賣的嗎..XD
那麼好賣的東西,幹嘛不做他的生意?
而為啥那麼好賣?
需求龐大供給量少嚕.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:03:01
→ rabb2000: 公寓如果沒買在市區，就沒意思了。 07/29 19:03
外圍會被老闆買去租給外勞.
之前在外圍有一個公寓案,四周都是工廠,蓋了一棟應該算是五六戶有點規模的.
裡面住戶大多數都是外勞.
所以工廠多的地方公寓依然有龐大需求.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:04:22
推 oberon1013: 推 07/29 19:03
推 wwe50222ex1: 用平常帶看量來看就知道了，我接的300萬套房和500萬 07/29 19:07
→ wwe50222ex1: 兩房頂樓公寓都一堆人要約看，市場趨勢真的就是這樣 07/29 19:07
→ wwe50222ex1: ，預算有限的人比大家認知的多很多。 07/29 19:07
推 wwe50222ex1: Steve是不知道有錢人也會住公寓嗎，我認識一個住民 07/29 19:11
→ wwe50222ex1: 生社區公寓的投資客，一次買兩層，後來頂樓都沒住賣 07/29 19:11
→ wwe50222ex1: 掉成交價接近3000萬，現在還是住在次頂那間。 07/29 19:11
推 SINW: 正台北公寓2-3000 住戶是很正常的 07/29 19:14
→ wwe50222ex1: 就有人以為公寓都類似九龍城寨不適合自住啊 07/29 19:17
推 elfish123: 好文 07/29 19:23
推 piliwu: 真的莫忘世上苦人多XD 07/29 19:27
推 stevenshih: https://i.imgur.com/aP4ucyn.jpg 07/29 19:33
→ stevenshih: https://i.imgur.com/1a0NW76.jpg 07/29 19:33
→ stevenshih: https://i.imgur.com/FrdpUrV.jpg 07/29 19:33
推 qqphor: 推C大，進入市場就明白了，如何看到底層需要什麼，這點真 07/29 19:33
→ qqphor: 的很重要，謝謝分享 07/29 19:33
→ stevenshih: 這環境你會想住嗎？ 07/29 19:33
推 f860506: https://m.rakuya.com.tw/sell_item/info?ehid=0747fd18 07/29 19:35
→ f860506: 9750952&from=list_regular 嘴公寓的這間各位住的起嗎 07/29 19:35
→ f860506: https://reurl.cc/W1LGn7 07/29 19:35
→ qqphor: 嗯，自己都還在底層裡90%，合理 07/29 19:36
推 LGham: 我就住公寓住了快三十年阿 還不是過得好好的XD 07/29 19:38
→ qqphor: 這環境比我長大的公寓還要好，為什麼不能住，還很好住 07/29 19:38
推 s8752134: 在台北市是 老公寓 vs 外圍新大樓 以價格來說 XD 07/29 19:38
→ qqphor: 公寓那有那麼恐怖，古惑仔看太多了 07/29 19:39
→ s8752134: 1500在台北大概只能買偏遠或雜亂地區的老公寓 07/29 19:39
推 abyssa1: f86你po那個是華厦喔 07/29 19:39
推 piliwu: 那有電梯有車位 07/29 19:40
→ f860506: 是磚造公寓阿 07/29 19:41
推 stevenshih: https://i.imgur.com/LAqxO49.jpg 07/29 19:42
推 Spurious: 推 07/29 19:42
→ qqphor: 目前住的透天（13地坪4層）對面就是整棟外勞，旁邊還有一 07/29 19:42
→ qqphor: 間拾荒婆婆住的，也是很好住，這裡像廢虛的目前有一間開65 07/29 19:42
→ qqphor: 8，如何，一堆人搶 07/29 19:42
→ stevenshih: https://i.imgur.com/3x4Z0N5.jpg 07/29 19:48
→ stevenshih: https://i.imgur.com/R40Daxf.jpg 07/29 19:48
推 pigmoo: 事實，有錢一定選擇更好 07/29 19:51
推 AGODC: 靠，我這空空都快被你洗成多多了，這正常嗎？！ 07/29 19:51
推 wwe50222ex1: 事實就是像你貼的照片那樣還是會有人因為預算妥協住 07/29 19:53
→ wwe50222ex1: 那邊。 07/29 19:53
推 humaisme: 阮今天不就住民生社區的公寓？ 民生社區公寓住的名人可 07/29 19:56
→ humaisme: 多的勒 連總統都住那 07/29 19:56
推 placea: 華廈才是正姊 07/29 19:59
推 aesdu: 印度貧民窟都可以住人了，哪裡不能住人？ 07/29 20:02
→ aesdu: 真的是爽到不需要出社會，每天媽媽十塊就好了 07/29 20:02
推 freekid: 鳳鳴王就是無聊在北爛而已 07/29 20:04
噓 swgun: 問題就在自住仔覺得房價漲他有賺啊 07/29 20:07
→ swgun: 30年後買大樓的不就屌打買30年公寓的 07/29 20:07
→ swgun: 這邊奇怪的雙標就是投資客拼命喊老公寓好賺 但一堆 07/29 20:16
→ swgun: 人都在講新屋 07/29 20:16
→ swgun: 預售多少 某大樓實登多少了 07/29 20:16
推 tetsu1210: C大講的很好阿，完美的打臉下一篇 07/29 20:30
推 liu1981sssss: 有三億都是買土地居多 07/29 20:32
→ ppnow: 30幾年大樓的電梯我根本不敢坐，老公寓香多了 07/29 20:33
推 tetsu1210: 推文某個人瘋狂跳針，可憐啊 07/29 20:39
推 aahhaa: 某人連C大在講啥都看不懂 C大住哪又怎麼了? 07/29 20:40
→ aahhaa: 看文連重點都不會抓 不然就顧左右而言它 怪人 07/29 20:41
推 tetsu1210: 現在的空空都這種水準哦，真可憐 07/29 20:41
推 maxsevenstar: 某人是不是含著金湯匙出生以為每個人都是這樣啊？ 07/29 20:44
→ proudC: ceca這個觀念以前有分享過了，不過真窮人是連老公寓也買不 07/29 20:46
→ kendavid001: 推 真實 07/29 20:54
推 NTU303150195: 我住五樓公寓買電梯大樓租給空空，嘻嘻 07/29 20:57
推 aa01081008tw: 窮人比有錢人多.這種基本觀念..某樓竟然能屁一堆XD 07/29 21:30
推 rabbit2233: 推c大 07/29 21:35
推 instratos: 鳳鳴小丑愛跳舞 07/29 21:40
推 yiliang1107: 佛啊，能買1000萬的人可以買450萬 07/29 21:46
推 k0939770752: 住台北老公寓的身價都不會太低，很多人都不只一間 07/29 21:47
→ yiliang1107: 但只能買450萬的人，無法買1000萬的物件 07/29 21:47
→ k0939770752: 一堆鄰居身家都破億的也是住老公寓 07/29 21:48
推 ZUMA1225: 推你 07/29 22:04
推 diiiib: 某樓可憐那 07/29 22:52
推 Refauth: 某樓一整個崩潰.... 07/29 23:01
推 idmaker: 請問ceca大公寓硬傷是沒車位這個怎客服？ 07/29 23:05
→ zzz50126: 30年後買大樓的屌打買公寓的？？？我花500買公寓，多出 07/29 23:07
→ zzz50126: 來再買一間出租，30年後誰贏你要不要按計算機 07/29 23:07
推 idmaker: 看ceca屌虐某steven是爽 07/29 23:11
推 jimrogers: 推 老公寓二三樓無敵少釋出 哪個縣市都一樣 07/29 23:43
→ jimrogers: 其實要知道30萬的人想什麼也不難 當一次善良房東被惡房 07/29 23:45
→ jimrogers: 客故意欠錢數個月 就知道了 底層不像有些人想那麼美好 07/29 23:46
推 qqphor: 老公寓的附近通常都有大、小公園，會有停車場可以租，卡 07/29 23:48
→ qqphor: 到低總價，車位不是必要考慮之一 07/29 23:48
→ jimrogers: 或著說是 沒像有些人想得那麼多選擇 更多是沒選擇 07/29 23:48
推 qqphor: 沒錯，有些底層的人真的是可憐之人必有可恨之處 07/29 23:50
推 sspider0829: 多得是嘴砲巨人 講的一口好家世背景 結果理財觀念0 07/30 00:29
→ sspider0829: 分 還號稱自己高收專門誤解別人在講啥 07/30 00:29
→ C24128390: 只愛解讀字面意思的人到處都是XD 不限立場 07/30 00:58
→ C24128390: 抓到關鍵字腦袋就關機了 不會去想人家到底想說啥 07/30 00:59
推 Giroro813: 城中城那種環境都一堆人住了，說老公寓不能住人的是腦 07/30 03:32
→ Giroro813: 袋有啥障礙？？不能住人不然是住誰？ 07/30 03:32
推 JWILL: 你貼的那些公寓環境算很好了，不知人間疾苦 07/30 04:24
推 NKVD: 觀念正確推 07/30 19:28
推 showbon902: 未看先推 07/30 19:48
推 viba0802: 言之有物又懂得比我多就是推 07/30 19:53
推 yivtfa: 窮人＋1 07/30 20:43
推 jerry1019: 同樣千萬，同事買新大樓繳錢，我買 07/30 21:09
→ jerry1019: 我買舊公寓兩間自住出租貸款抵銷。 07/30 21:10
→ jerry1019: 漲價幅度相當，我還能不被綁死繼續拼 07/30 21:12
→ jerry1019: 而且地段更好。同樣收入來看，未來... 07/30 21:13
推 HAHAHUNG: 感謝解惑推 07/30 21:13
→ jerry1019: 看完ceca大開釋我又鬥志燃燒了，繼續 07/30 21:18
→ jerry1019: 執行我老屋修改的最後階段。 07/30 21:19
推 bms: 彭總裁不都住了大半輩子的公寓 Steve 是有多矜貴 07/30 21:25
推 rainsilver: 莫忘世上苦人多 真的就只能買公寓的多 07/30 21:34
→ rainsilver: 像那種40年舊大樓也是住滿人 07/30 21:35
→ rainsilver: 去寫居家鑑定一堆這種 那環境真的開眼界 07/30 21:36
推 frowning1226: 推 07/30 21:57
推 idmaker: 某北七什麼咖自以為有能耐賺到上流人的錢嗎 07/31 00:17
推 WaitJ321: 某樓真可悲，推文一直跳針 07/31 00:24
推 jerry1019: 姊姊 07/31 10:20
推 ukuk666888: C就是臺灣自己內鬥的代表 大家生活越來越難過 07/31 10:27
推 ok: 我住永和老公寓一樓三十年也沒遇到什麼問題，前兩年在澳洲買 07/31 10:51
→ ok: 房，但說真的將來還是會希望能在北部可以有第二間老公寓一樓 07/31 10:51
→ ok: 或者二樓，其實保持好的老公寓稍微整修盡量保留原味，日子還 07/31 10:51
→ ok: 是可以過得很舒服很有品味的，大樓，嗯我沒住過，但感覺持有 07/31 10:51
→ ok: 成本比較高~~~ 07/31 10:51
推 apple00: 笑死 鬥臭某些人好像台灣人就都有房子住了 要紅要當紅衛 07/31 17:52
→ apple00: 兵請游去對岸海峽沒加蓋 07/31 17:52
→ TEYU21: 正解，窮人比富人多太多，自己去調主計總處數字就知道 07/31 23:06
→ nxuanr: 平行宇宙的概念 08/01 21:50
推 tomap41017: 推 08/02 01:25
推 alanbread: 乾最近5+6被檢舉 氣死 08/03 11:42
推 chen831030: 3/14 03/15 05:13
→ chen831030: 謝謝 08/06 04:14
推 chen831030: 謝謝 10/11 18:38

https://www.cthouse.com.tw/knowledge/class/news-17.html--對首購族來說，看屋清單檢查表是當重要的房屋檢查環節之一。由於首購族過去沒有過買屋的經驗，經常發生在完成交屋後，才發現房子有瑕疵的情況，因此，這裡也分享10大常見的看屋應注意事項，讓你可以一次的快速檢查、確認房屋。 
通常，常見漏失瑕疵狀況包含了水壓或電壓不足、社區管委會管理品質不佳等瑕疵問題。建議首購一族除了在看屋時可以從屋主或房仲口中探詢更多的屋況訊息，以下特別為您盤點出看屋屋況懶人包！一次彙整出看屋屋況檢查的關鍵注意事項跟確認清單，確保讓您能SMART看屋輕鬆買好房！ 
第一次看房的5大注意事項： 
1、了解屋主的賣屋動機從房仲身上多了解屋主的賣房動機，可以幫助彙整與掌握跟房子相關資訊。常見的賣屋動機大致包含以下：

換屋賣舊屋

名下房子過多不好管理

為提供給子女財產的分配規劃

 
2、多看屋很重要以首購者來說，多看多比較是基本功，建議基本看個20間，從大量看房中可以更釐清自己真正適合的房型跟掌握是市場行情，可事先在網路上先行篩選，再至現場比照實際環境。 3、不同時段交叉觀察如果初次看房後喜歡某間房子，可以透過不同時段，包含白天觀察房子採光與通風;晚上觀察周邊環境的寧靜度，看周邊是否會吵雜、進出是否安全無虞等。更進一步也可以晴天跟雨天分別去看屋，晴天可以看是否有西曬狀況，雨天則可以看是否有漏水、滲水的問題。 4、管委經營品質可觀察社區佈告欄的公告訊息或住戶的管理費繳交狀況等等，了解社區管委會的經營品質是否合格？另外也可以透過了解公共消防設施是否有按規定維護？逃生通道是否有堆積雜物或鞋櫃？以上也可以作為判斷該社區的管委會是否運作正常？並且具備執行社區規定的足夠力道。 5、風水禁忌觀察房子屋外屋內是否有明顯的NG風水?包含常見的居家禁忌風水現況包含穿堂煞、門對門等風水問題。 【看屋檢查清單表】10大看屋檢查、確認事項： 以下彙整十大看屋檢查注意事項、幫助您檢查更多常被忽略的細節。

編號

確認項目

說明

1

格局

注意房屋格局是不是方正格局，避免屋內空間出現狹窄的畸零空間。

2

水電、樑柱

● 可按壓馬桶把手檢查水壓是否正常？

● 注意樑柱、牆面是否有壁癌或是裂縫？

● 觀察電箱管線是否有更新或毀損情況？

3

工具輔助

● 攜帶球狀物體，例如：彈珠、乒乓球，置放地板上檢查屋子的傾斜度。

● 可帶人工尺，方便丈量房屋的寬與高。

● 透過指南針，觀察方位及觀察風向。

4

公共空間

某些小坪數套房社區會特別規劃出公共空間區域，包含洗衣機、曬衣空間等區域，建議以上都要一一確認細節，常見在坪數小的學區宅房型可能性比較大。

5

管理費

可以評估管理費的多寡，建議社區總戶數不超過100戶，以免周邊環境過於複雜。

6

公告區

留意是否有過多催繳通知，若過多就要套特別小心，容易發生因為經費短缺影響社區許多公共區域設施的運作品質，維護不易。

7

網路搜尋

可以上網搜尋心儀社區，是否有很多人賣房，可了解該社區投資客多寡，若超過總戶數10％則不建議，因投資客過多對於社區環境維護較不嚴謹，也比較會影響到居住品質。

8

裝潢、家電

可以詢問屋主屋內要留下的家具跟家電，有需要添購的大型家電或裝潢費用也要考量進去。

9

社區素質(管委會跟鄰居)

藉由與社區管理員跟資深鄰居們多交談藉此可以了解社區環境與資訊等，像是鄰居素質跟社區運作狀態等。

10

不同時段看屋

可分白天、晚上、晴天、雨天，尤其是在下過雨後安排看屋，可以藉此觀察屋子內是否會有漏水問題。

 最後建議首購族在挑選房屋時除了考慮房子本身條件之外，也可以加入交通跟生活機能一併綜合考量。另外如果考慮到日後可能會轉手的話，希望能有保值加分的房子，建議最簡單就是以鄰近捷運的房子為主或交通便利的樞紐位置，才比較有機會日後轉賣房子時能保持比較好的保值空間。 延伸閱讀：
首購族買房要注意什麼？中古屋 v.s 預售屋哪個比較好？

https://www.cthouse.com.tw/knowledge/class/news-170.html--買房要選公寓？還是華廈？教您快速看各房型比較、差異及優缺點！2025-05-21--

https://twprobe.com/gongyu-huaxia-daolou-xuanze-youcha-jiacha-fangdai/--公寓、華廈、大樓哪種好？公設比與管理費差多少？2025 購屋房型優缺點比較表
公寓、華廈、大樓的選擇，是許多購屋新手面臨的核心問題。「同樣的預算，我到底該選哪種住宅型態？」不同的建築型態，不僅影響房價、公設比與貸款條件，更直接決定居住便利性、隱私、安全管理與後續維護成本。本文將深入解析公寓、華廈與電梯大樓的關鍵差異與優缺點，並提供實用策略，協助您找到最符合需求與預算的理想房型。本文核心摘要 (Key Takeaways)：

房型定義：

• 公寓：5 樓以下無電梯，公設比低（0 至 15%），需爬樓梯。
• 華廈：10 樓以下有電梯，公設比中（15 至 25%），戶數單純。
• 大樓：10 樓以上有電梯，公設比高（30 至 35%），管理完善。

優缺點比較：

• 公寓：得房率高、無管理費，但屋齡老、貸款成數低（6 至 7 成）。
• 大樓：安全性佳、轉手性快，但總價高、持有成本重。

關鍵考量：長輩／幼童（需電梯）、包裹代收（需管理員）、預算（公寓入手門檻低）。

一、房型基本定義與特徵在深入比較前，先釐清三種房型的基本特徵與市場常見規格，這有助於您在看房時快速辨識與初步篩選。

1. 公寓（Walk-up Apartment）：

建築特色：通常指樓高 5 層（含）以下，且沒有設置電梯的集合住宅。是臺灣早期（約民國 60 至 80 年代）最常見的住宅型態，多為加強磚造或 RC （鋼筋混凝土）結構。

關鍵特徵：無電梯、低公設比（通常低於 15%，甚至零公設）、垃圾需自行處理（等垃圾車）、多無管理員與停車位。

2. 華廈（Mansion / Low-Rise Elevator Building）：

建築特色：樓高通常在 6 至 10 層（部分定義為 7 層以下），配備電梯。單層戶數較少（常見一層 2 至 4 戶），社區總戶數相對單純（約 20 至 50 戶）。公設比通常介於 15% 至 25% 之間。

關鍵特徵：有電梯、公設比較低、戶數單純、可能有管理員（哨班或日間）、部分有坡道機械或少量坡平車位、可能有集中垃圾處理區。

3. 電梯大樓（Elevator Building / High-Rise Condo）：

建築特色：樓高通常在 10 樓以上（廣義上 8 樓以上有電梯即可算），配備至少一部電梯（高樓層通常有 2 部以上）、完善的門禁管理與消防安全設施。公設比較高，新建案普遍在 30% 至 35% 甚至更高。

關鍵特徵：有電梯、公設比高、通常有 24 小時保全管理、垃圾集中處理、可能有豐富的公共設施（如健身房、游泳池、交誼廳）、多規劃地下停車場（坡道平面為主）。

在購買房產前，建議先參考這篇中古屋看房結構檢查指南，了解水電與漏水檢測的核心技巧。二、三種房型優缺點完整比較了解基本定義後，接著分析各自的優勢與劣勢，協助您權衡利弊：

三、房型選擇的五個關鍵考量

最好的選擇，永遠是最符合您現階段生活方式、家庭成員需求與長期財務能力的房屋。請依據以下五個面向進行評估：

1. 預算總額與貸款條件：您的頭期款有多少？每月可負擔的房貸月付金上限？不同房型的總價與銀行對屋齡、地點的評估會直接影響您的貸款成數與年限。老公寓的貸款成數通常最低（約 6 至 7 成，甚至更低），年限也較短。
2. 生活型態與便利性需求：您是否需要電梯（搬家、採買、推嬰兒車）？是否需要管理員代收包裹？是否需要垃圾集中處理？是否經常使用公共設施（健身房、泳池）？
3. 可接受的維護成本與心力：老公寓的屋齡問題可能帶來高昂且密集的修繕費用（特別是水電、防水），需要投入較多心力監工。電梯大樓則需穩定支付較高的管理費來維持運作。
4. 家庭成員結構與未來變化：家中有長輩或學齡前幼童嗎？未來是否有生小孩或接長輩同住的計畫？電梯的有無、社區的安全性與公共空間對這些族群至關重要。
5. 未來轉手性與增值潛力：您預計持有這間房屋多久？未來是否有換屋計畫？一般而言，具備電梯、管理良好、屋齡較新的電梯大樓與華廈在市場上的流通性與接受度較佳。老公寓的增值潛力則更多繫於地段與都更／危老改建的可能性。

想更全面了解各類房屋的公設比與房產資訊，可參考內政部不動產資訊平台，取得官方最新數據。

四、實用問答（Q&A）：釐清常見疑惑

Q1：老公寓的「都更／危老改建」機會真的比較大嗎？值得投入資源評估嗎？

A1：潛力較大，但成功率不一，且時程漫長。相較於戶數眾多、產權複雜的大樓，老公寓因產權相對單純（戶數少）、土地持分較高，確實較容易達到危老重建的「100% 同意」門檻，或符合都更的劃定標準。然而，整合過程仍充滿變數（釘子戶、條件談不攏），且從整合到重建完成往往耗時 5 至 10 年以上。將改建視為「加分項」而非「主要目的」，會是較務實的心態。

Q2：華廈和電梯大樓的「管理費」通常差多少？

A2：差異可能很大，取決於戶數、公設多寡與管理品質。一般而言，華廈因戶數少、公設簡單（多為電梯保養、梯間清潔），管理費單價可能落在每坪 50 至 80 元左右。電梯大樓因有 24 小時保全、豐富公設（泳池、健身房、KTV 等維護成本高）及較多戶數分攤，管理費單價可能落在每坪 70 至 150 元甚至更高。實際費用需視個案而定。

Q3：銀行對於這三種房型的「貸款成數」和「年限」真的有差別待遇嗎？

A3：是的，主要考量是「擔保品價值」與「未來轉手性」。

• 老公寓：屋齡是核心挑戰。超過 30 至 40 年的公寓，銀行可能將貸款年限縮短至 20 年以下，貸款成數也可能降至 6 至 7 成或更低（尤其若地點不佳）。
• 華廈：條件介於中間，貸款成數與年限通常略優於同齡公寓，但仍不如新大樓。
• 電梯大樓：尤其是屋齡 15 年內的大樓，因市場流通性佳、價值穩定，通常能取得最佳的貸款條件（最高 8 成或以上，年限可達 30 至 40 年）。

但最終條件仍需視房屋地點、個案狀況及申請人信用條件而定。

五、結論：適合您的，才是最好的房子

公寓的高坪效與改建潛力、華廈的便利性與低公設平衡、大樓的完善管理與豐富公設，三種房型沒有絕對的好與壞，只有是否符合您「現階段生活需求」與「未來生活想像」的區別。在您投入大量時間與精力看房之前，建議先透過本文的分析，釐清自己對「家」的核心需求與條件排序。

• 如果您預算有限、重視實際居住空間，且不排斥爬樓梯與自行處理垃圾，精華地段的老公寓或許是高性價比的選擇。
• 如果您需要電梯的便利，但希望公設比不要太高，且社區環境相對單純，屋況良好的華廈值得考慮。
• 如果您追求高品質的居住體驗、完善的管理服務與安全性，且預算充足，電梯大樓無疑是首選。

充分了解自身需求，仔細評估各房型的優劣勢與潛在成本，並在簽約前務必親自走訪比較、確認屋況細節，才能做出最明智、最不後悔的購屋決定。

https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1745922094.A.44D.html--在公司吃飽閒閒~~~等同事幫我收斡旋 來上面分享一下這幾年賣房子的心得
目前在市區扣掉別墅 新手買屋要買公寓大樓要怎麼選~這邊優缺點可以參考
來分享爬樓梯公寓 vs 傳統電梯華廈 vs 約10年內電梯大樓有什麼優缺點
爬樓梯公寓
無電梯 無管委會 大多一層兩戶 約四到五樓
如果整棟為五樓 單一出入口約 8 戶
網路廣告常稱「養生／健身公寓」
優點：總價跟單價最低
缺點：屋齡高 目前多為30年以上 公共區域需自理，上下樓全靠雙腳。
1F 有些能做車庫＝大加分 無車庫則光線暗 隱私差 蚊蟲較多
2F 屋齡較高的公寓的二樓位於汙水管轉折點，馬桶阻塞機率高。
3F 高度適中 無明顯硬傷 最受青睞 通常樓層內最高價
4F 開始考驗膝蓋 多數人開始覺得爬得累
5F 最便宜 但若無鐵皮隔熱 悶熱且漏水風險高 爬的最累
實價登錄地雷價 再便宜都要考慮
傳統電梯華廈
樓高多在 11 樓以下
< 包含常見「1F 車位」的新加坡式~因為基地小 蓋不高 不用挖地下室 >
優勢：室內坪效大、戶數少、管理費低 白天值班管理員甚至沒有管理員
缺點：公設簡單 通常只有電梯 樓梯 小中庭 社區環境不及新大樓現代
中庭空間可以大約看出這社區管理好壞~~
10年內大樓
主打泳池、健身房、圖書室、景觀中庭等豐富公設
< 不過這邊澄清一下有些人說建商做公設騙錢....
因為現在法規越來越嚴格 公設空間越來越大 她就算不做 也是要空在那邊
加減花錢做這些 能提升價值 觀感 >
24 小時保全警衛物業管理與電子門禁強化安全
優勢：設施齊全 形象佳 保值性高
缺點：高總價 高公設比 高管理費 室內實坪縮水
戶數多 戶數多出入複雜
<戶數少的相對單純 但管理費高 戶數多的複雜 但管理費可以拉低>
選擇建議
預算有限又能自理維修→挑 3F 左右的爬樓梯公寓
想要空間大且持有成本低→傳統電梯華廈最務實
重視公設 門面與保全 準備好高持有成本 考慮新電梯大樓
先釐清自己每天在意的是「樓梯與空間」還是「設施與門面」
對照荷包與生活型態 選房就不再霧裡看花~~~~ 感謝

https://extra.rakuya.com.tw/house_news/31130.html--中古屋驗屋怎麼驗？網曝：預防勝於治療，不是等交屋才做

發布：2025年07月22日

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當中古屋驗屋怎麼驗？樂屋網教你中古屋驗屋流程 (圖片來源：藍浩勻)

買中古屋歡天喜地的交屋，入住後卻發現房子狀況一堆，不是漏水就是電路管線有問題，也有網友在交屋前發現房子有瑕疵，請屋主修繕卻超過交屋日期，還要他不要跟他收違約金！到底中古屋驗屋該怎麼驗？讓樂屋網告訴你。

▌中古屋驗收注意事項

中古屋驗屋不像新成屋驗屋或預售屋驗屋，因為屋齡較高，最常發生的糾紛是漏水問題，發生的頻率常駐每年內政部不動產交易糾紛案例第一名。

中古屋驗屋項目會著重在房屋結構和漏水，交屋前房仲會提供房子的《不動產現況說明書》，驗屋時請務必遵循這份文件，詳細核對房屋內部細節，驗屋的流程如下：

01｜驗屋檢查房屋現況

• 天花板、牆面和窗戶：檢查是否有壁癌、油漆剝落、水痕，建議在連續下雨過後到屋內檢視。

• 磁磚：用錢幣或打診棒敲擊地磚，從聲音判斷是否有空鼓的情形。

• 排水管：廚房水槽滿水後排水，陽台、浴室水柱排水，觀察地排或浴缸排水是否順暢。

• 馬桶：放入衛生紙在沖水，觀察沖水是否順暢。

• 水壓：將廚房和浴室的水龍頭開到最大，從水洩流量水壓是否充足。

• 插座：每個插座測試是否正常通電。

• 木門框牆面：確定是否有蟲蛀或

提醒：屋況說明書若說明水電管線重拉、房屋抓漏或磁磚修補，也應出示修繕單據或已使用時間。

02｜屋主遺留物品

有些屋主為了省下拆卸和搬運費用，會留下廚具或家具物品，過往曾發生交屋後原屋主回來拆卸屋內設備的糾紛，交屋時務必清點現場遺留的物品是否吻合記載在《不動產現況說明書》的附贈設備中，避免之後有爭議。

提醒：小到看得見冷氣機、桌椅，大到廚具甚至屋外的加壓馬達，都要一一列入。

03｜房屋安全性

檢視《不動產現況說明書》，確定房屋不是輻射鋼筋屋、海砂屋或凶宅，若屋主或房仲刻意隱匿或不實陳述，未來可以訴請減價、解約或賠償。

04｜瑕疵修繕與擔保

驗屋時若發現房子有瑕疵，屋主必須針對修繕的地方逐一確認，並在約定時間內修繕完畢，若超過交屋時間可要求違約金。修好瑕疵後，也必須針對瑕疵的項目地方保固6個月。

提醒：瑕疵擔保只限於交屋前，責任在屋主，交屋後的瑕疵就必須買家自行處理。

05｜撥款與履約保證

確認房子現況OK後，才請履約保證款項進行撥款，但要注意，房仲的傭金是排除在履約保證之外。

驗屋的費用，依據不同情況而有異(圖片來源pixabay)

▌驗屋公司的費用為何？

若覺得驗屋程序很複雜，或擔心日後房子延生其他問題，可以直接尋找專業的驗屋公司協助驗屋。

除了眼睛看得到的格局牆面外觀部分，其他像是窗沿的滲水測試、電線管路的電壓、廚房浴室排水管線、老宅的水壓問題，甚至是房屋結構的輻射值、梁柱地面是否傾斜、磁磚是否空心等，都能藉由儀器來檢測，中古屋驗屋費用約莫一到二萬不等，視情況而定，檢驗完成會提供一份驗屋清單報告。

▌結論：驗屋是最後一道防線

驗屋是買房的最後一哩路，因為看房時還沒有房屋所有權，無法直接測試房子實際狀況，所以有驗屋的必要。

不少屋主為避免交易糾紛，都會在合約書上載名「依現況交屋」，但若沒有察覺房屋瑕疵，往往卻因為這段文字，造成日後糾紛，因此驗屋格外重要，若希望日後住的安心，花費少許費用聘請專業驗屋人員，省下的時間成本和溝通成本，可能還相對划算。

https://extra.rakuya.com.tw/house_news/31783.html--2026 房屋買賣流程圖、買房簽約流程全解析：5 大步驟與交易注意事項

發布：2026年01月08日

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買房看屋好一陣子，終於找到還不錯的房子，除了斡旋議價，後續還有一連串的房屋買賣交易流程，包括簽約、用印、完稅、過戶和交屋，每個流程都非常重要，最怕一不小心疏忽吃虧受騙，樂屋網分享五個流程買房交易流程，幫你建立觀念避開糾紛，順利交屋！

1. 買房流程第一步：簽約前的準備與議價

買房流程的第一步，是向屋主表達購買意願，即議價階段。議價方式分為「斡旋金」與「要約書」，買方可依照需求自行選擇。

議價有兩種：斡旋金與要約書的選擇

► 斡旋金 (最常用議價術語)

• 支付方式： 需要支付一筆費用。房仲收取斡旋金，向屋主展現購買誠意，提高成交機會。

• 議價結果： 議價成功後，斡旋金轉為訂金。

• 反悔成本：

• 買方違約： 斡旋金會被賣方沒收。

• 賣方違約： 賣方需加倍賠償斡旋金給買方。

► 要約書 (不需支付費用)

• 支付方式： 不需支付費用，僅向房仲表示購買意願。議價失敗則契約無效。

• 反悔成本：

• 買方違約： 買方需支付賣方總價款 3% 的違約金。

• 賣方違約： 賣方需支付買方總價款 3% 的賠償金。

不動產買賣交易流程及預計時間_(表格製作：藍浩勻)

2. 房屋買賣簽約流程圖：5大核心步驟全解析

從下訂到完成過戶，整個房屋買賣流程通常需要 1.5 到 2 個月的時間。以下為買房交易的 5 個核心步驟：

步驟一：簽約—確認契約書與重要約定（約定後 5 至 7 天）

在地政士（代書）見證下，核對買賣雙方身分，並當天申請土地及建物謄本確保產權是否完整。如果買方需要「履約保證」，也在此時告知屋主或房仲。

• 買方需準備： 身分證正本、印章、財務薪資證明、簽約金（約總價一成）。

• 賣方需準備： 土地或房屋權狀及印鑑證明。

＊＊簽訂不動產買賣契約書的關鍵避險小眉角

• 確認契約價格： 交易價格以國字謄寫，避免混淆產生爭議。

• 保障條款： 在契約上增加「核貸不足時契約無效」，避免核貸不成訂金和簽約金被沒收。

• 確認產權： 請地政士申請土地及建物謄本，檢視坪數是否正確、土地區分、有無限制登記尚未塗銷等。

「簽約」是買房交易中的第一步，調出土地及建物謄本，確定產權很重要 (圖片來源pixabay)

步驟二：用印—代書核對文件與用印（簽約後 1 至 2 個星期）

簽約完成後，在地政士見證下，買賣雙方備齊過戶、報稅等相關文件，交由地政士蓋印章叫做「用印」。此時，買方需開始辦理銀行貸款，尋找貸款銀行。

• 買方（權利人）準備： 身分證、印章、印鑑證明及預繳的行政規費二至三萬元。

• 賣方（義務人）準備： 身分證影本、印章、印鑑證明及權狀正本。

買賣雙方在地政士準備的政府相關文書逐一用印 (圖片來源pixabay)

步驟三：完稅—繳納契稅、增值稅等相關稅款（用印後 3 至 4 個星期）

簽約後三十天內要完稅。此時確認稅單、銀行貸款金額及進行房屋過戶。

• 買方費用： 契稅、印花稅、登記規費和代書費。

• 賣方費用： 繳納房屋稅和土地增值稅（一般會從履保專戶中扣除土地增值稅）。

• 買方付款： 稅單核發時，繳納第二筆自備款（約合約價一成）加上稅金，若貸款額度不足需現金補足差額，並匯款至履約專戶，完成繳稅後進行過戶。

＊＊買方避險：擔心賣方設定抵押？

建議買方在完稅時，再次調閱土地及建物謄本，避免賣方簽約後設定不動產抵押，影響權益。

當稅單申請下來後，買賣雙方繳納各項政府規費、契稅 (圖片來源pixabay)

步驟四：過戶 — 產權轉移、抵押權設定與撥款（完稅後 3 至 5 天）

買方和銀行進行對保，簽訂貸款契約，銀行將屋主的抵押權契約書交給地政士，地政士接續進行過戶登記。

• 賣方清償與撥款： 銀行收到地政事務所發的屋主「他項權利證明書」後，清償屋主貸款。屋主完成貸款塗銷後，銀行才會撥款至履保專戶，再轉款給屋主。

• 賣方功課： 和銀行索取清償證明（他項權利證明書、塗銷同意書），辦理貸款塗銷，確定房屋款項入帳。

步驟五：交屋 — 點交房屋與驗收屋況（避險關鍵）（過戶後 1 至 2 個星期）

買賣雙方交屋，並點交文件，房屋稅、地價稅、管理費等其他費用進行分算結清。

• 買方驗屋： 交屋前一至兩周進行驗屋確認屋況。

• 瑕疵處理： 如果房子有瑕疵，則在交屋半年內申請「主張回復」（瑕疵擔保責任），建議完成修繕後才付「尾款」。

• 點交文件： 買方文件：權狀正本、本票、繳納稅單、過戶公契及房屋謄本。

過戶：代書設定抵押、清償塗銷和申請過戶(圖片來源pixabay)

3. 買賣房屋流程中常見的交易陷阱與注意事項

買房必看！代書的角色與交易安全

買房走到簽約，很多人急著交屋，往往忽略了交易過程中許多小細節。

• 專業協助： 尋找專業的地政士（代書）協助買賣交易流程，能為自己剩下更多時間和心力。不管是房仲推薦、還是朋友介紹的地政士，尋找值得信任的人來把關交易過程中的每個小細節。

• 產權保障： 實務上也有不少是買賣雙方派出自己的地政士，處理買屋交易的情形，除了保障自己，也能理解對方的權益。

驗屋完成後，買賣雙方點交文件、交出鑰匙交屋點交 (圖片來源pixabay)

結論：掌握買房流程，讓房屋交易順利完成

買房簽約付款是自己的權益，對買房交易流程必須建立完整觀念。透過充分和房仲、屋主溝通，以及尋找專業的地政士協助，能確保交易順利完成，期望每個人都不吃虧，住入自己的人生好房。

※由於相關法規皆會隨時調整異動，本文所提及之稅務、法律細節僅供參考，實務操作時務必以政府官方及銀行公告為準。

https://extra.rakuya.com.tw/house_news/28317.html--買房議價好難？行家都用這五招！

發布：2026年01月08日

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看到喜歡的房子該如何議價，重點在了解區域行情。(圖片來源藍浩勻)

和房仲約看房，遇到喜歡的房子想要殺價，卻始終臉皮薄不好意思殺價，不然就是被嗆不懂市場行情亂出價？到底要怎麼做才可以談到想要的房屋價格？除了事前做功課，買房議價技巧、房仲話術、議價率也很重要！讓樂屋網來告訴你，幫你談到想要的房屋價格，提高殺價成功機會。

█買房殺價前的事前功課

買房殺價不單單是上網查查周邊實價登錄就好，使用實價登錄，除了鎖定近房子鄰近周邊近一年成交行情外，更重要的還要做以下功課：了解該地區的不動產市場動態、物件本身條件、屋主的賣房原因。說明如下：

01│評估房子的區域狀況：如果想看的房子在市中心，人口稠密，生活機能完備，同樣想買的競爭者也會較多，若剛好這個地區出售的物件又不多，物以稀為貴，房子勢必很難有議價空間。事前評估房子區域位置和人口型態，可以幫助你調整出價的力道。

02｜了解房子的本身條件：屋齡、房屋類型、樓層都會影響房價。屋齡低一定比屋齡高難議價，大樓一定會比公寓貴、四樓一定會比高樓層好議價......等，依照房子本身條件搭配鄰近成交行情去議價，能更接近底價。

03｜探聽屋主賣房原因：先了解屋主買房原因，如果是自住出售，屋主可能自己調查過周邊行情，開價較硬不易殺價，可以動之以情，以誠意打動屋主；如果是投資客急售想換現金，死守自己的價格底線，好整以暇或許可以等更好的價格。反之，如果屋主不缺錢，好整以暇死不降價，建議快快離去。

█買房議價技巧

買房殺價是心理戰，但也要有理性邏輯在後面撐腰，前述的事前功課做得好，殺價就可以更有底氣。常見的買房議價技巧如下：

01│挑三揀四：覺得採光差，房子有壁癌...等，你仔細看房也認真記錄房屋的實際狀況，後續持續合理的與屋主議價，正所謂「嫌貨才是買貨人」，讓屋主感受到你是真的想買，不是為了討價還價，有可能讓屋主願意折價處理，省下不少錢。

02｜好整以暇：如果你做足功課，也同時有好幾位房仲幫忙找房，知道這地區的成交行情，出價後好整以暇，讓對方知道你是有備而來，不敢呼攏價格；就算彼此對價格沒共識，也佛性不二價，有緣房自來，屋主可能反而會按捺不住，接受價格。

03｜哀兵政策：議價是敵我攻防戰，你知道屋主身分背景與賣房理由是想當作為議價攻擊點，但屋主怎麼看待你，也會影響屋主價格是否調整。以哀兵政策博取同情，或帶小孩去陪同看房，或許有機會動之以情，改變屋主的價格。

04│價格切分：從房子每坪的價格去砍，例如 30 坪的房子每坪單價 45 萬，1 坪砍 2 萬，足足剩下 60 萬，如果有房子有附車位，也記得要拆開車位來談。

█買房議價的注意事項

01│房價與車位分開談：議價時常會從總價開始砍，千萬不要傻傻的用折數去砍，你應該先區隔房價和車位價格。不少房仲會壓低房價，拉高車位價格，抬高總價，有議價跟沒議價一樣。

02｜合理的議價不要退：想購入的價格可以參考實價登錄：非特殊交易，就連車位也可以議價，可以評估當地好不好停車，如果是方便停車的區域，甚至車位可以用7折價格去談。

03｜設定底線誘出價格：議價時務必守住自己能買的最高價，沒有價值的議價就穩住腳步不退讓，屋主不能退讓的部分也能作為議價手段，再用價格試探出屋主的底價。

04｜確定自己買屋理由：議價時談論到自己買屋需求，故事邏輯要合理，議價時不要漏餡，動之以情，讓價格有討論的空間。

05｜行情與談破的迷思：行情常見屋主隨便開，不見得合理，議價時善用實價登錄調查房屋成交價，畢竟行情價不等同成交價，要有議價的勇氣；議價不成則是要快速放下，若與房子有緣，也許還有第二次談判機會。

06｜多看幾次探聽情報：有興趣的房子多次預約，一定會讓屋主或房仲覺得你想買，如果有計畫安排第2次細看，預約前千萬記得要角色布局，一個當白臉一個當黑臉進行議價，請親友另外前往，有時候也能獲取額外的房屋情報。

█房仲的議價話術有哪些？

議價成功與否，往往也倚賴房仲人員居中調和，有些房子殺價會成功，是因為房仲人員讓利，減少自己仲介費和佣金，但議價過程繁瑣，還是必須仰賴專業好房仲居中牽線，因此給予相應的酬勞是很合理，但遇到黑心的房仲，就要提防背後話術。常見的議價話術如下：

❒出國急售：屋主出國，或是屋主股票賠錢要換現金。（營造出便宜出清的感受）

❒親情牌：買來給孩子入學籍的房子，不需要了想賣掉。（降低你的殺價心房）

❒想退休：想賣掉舊屋，換屋改住郊區嶄新大房子，或是結束收租房源，換退休金。

❒暗示你區域成交行情：提示價格帶，讓你覺得價格合理。（要你不要狂殺價）

❒安排客戶來看房：營造房子很夯，買氣旺，再不出價會被搶走；或是彰顯自己能力優秀，手中物件都是高人氣，要你繼續找他。

❒開價就是底價：暗示你不用殺價，房子已經是最低價，請君入甕。

❒房價比同地段低：暗示你買到賺到，物件很火熱，稀有度爆表。

❒說屋主鄰居也想買：房子好得很罕見，隔壁住戶都想要，刺激你快決定。

❒喜歡就付個斡旋：讓你覺得的議價空間很大；或是不想浪費時間，想看你買房的誠意。

❒跟你說其他人斡旋破局出了多少錢，或加個ｘ萬就談成了，要你更貼近底價；或是暗示你接近底價了，不要再砍了，這樣會沒有佣金。

❒昨天在屋主家談很久，問你能不能加一點：告訴你我有多努力，現在問題都在你身上。

❒房仲約屋主出來談：代表出的價格接近屋主價格，希望見面談，請你再加價。

https://extra.rakuya.com.tw/house_news/30372.html--首購買房先比較？這幾招很重要！該怎麼使用買房比較表？

發布：2024年12月06日

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找房子到最後一定會看到喜歡的，該如何比較呢？(圖片來源藍浩勻)

準備好自備款並評估貸償能力後開始找尋房子，但如果遇上同路段或附近區域有相似的房子要進行比較最麻煩；有時看了A房子覺得格局好，B房子格局普通卻接近市場採買超方便，買房比較是否有更快速的方法呢？這時候買房比較表就派上用場。

坊間有不少文章書籍會提供買房比較表幫你省去自製表單的麻煩，觀察這些比較表的內容，不外乎最基本的地址、屋齡、類型、坪數、格局、總價和車位，但整理完這些資料，優點最多的房子真的是最近接自己內心期待的房子嗎？使用買房比較表前，有幾個重點要把握：

01｜相近的區域位置

距離市中心越近，房價越貴，越接近商圈或交通站點房價也越貴，比較時建議可以縮小範圍，以路段、社區為單位來比較，才不會因為位置遠近而影響房價判斷。

02｜相同的房屋類型

常見的房屋類型有公寓、電梯大樓和透天厝，相同的房屋總價對應到不同的房屋類型，在坪數上會有明顯的差異，建議比較時以相同類型進行比較，較能看出房子價值所在。

03｜差不多的總價

房屋總價的高低，能反映出屋主和建商對於房子的價值認定，將差不多總價的房子放入比較，更能快速看出房子內容優劣，不管是內部格局還是外部機能交通，都能一目了然。

04｜週邊環境與機能

花時間在找房平台看屋，將喜歡的物件加入追蹤清單後，後續詳細研究該物件的條件、環境與生活機能後，如果有喜歡的原因，建議先註記在比較表中，幫助自己後續評估。

05｜看房筆記整理

在找房平台選定房屋後，看房是件苦差事，實際到現場看房後，務必立即將看完的感受記錄下來，整理三至五個直覺聯想的關鍵詞當作標籤，方便自己在買房比較表中直接看出差異，例如：近XX市場、離娘家近或格局方正...等，藉由標籤幫助自己更快看出房屋差異點。

其他｜線上找房小眉角

使用買房比較表前，一般來說會建議先設定買房預算，接著才選擇區域，但若不熟悉該地區不了解開價行情，篩選出來的房子要不是數量太少，不然就是屋況差，因此建議篩選前，可先使用實價登錄查詢當地過往的交易狀況：使用時，選擇近一年交易／排除特殊交易／排除計算車位價格，找出近期成交價格後再進行條件搜尋。

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確定房屋預算、買房區域和想要的房屋類型，接著還要進行比較和現場看房，如果同時有大量不同的房子想比較，有更省力的方式嗎？

https://extra.rakuya.com.tw/house_news/30908.html--什麼是正三房？為什麼首購寧可2+1房也不要1+1房？

發布：2025年05月22日

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什麼是正三房？樂屋網告訴你正三房和其他三房的區別

因為高房價導致建商紛紛推出小坪數建案，市面上出現許多2+1房、1+1房，早期正三房反而越來越少，甚至已被當成建案豪宅產品。到底什麼是正三房？小三房、2+1房和1+1房是什麼？讓樂屋網買屋小詞典告訴你。

01｜什麼是正三房？

正三房指的是室內坪數30坪以上，包含三房、二廳、二衛的房屋產品。每個房間能放入雙人床，並有多餘的空間可放入衣櫃或桌子，主臥有專屬衛浴，外部空間有另一個衛浴，次臥和其他房間也能放入床位和衣櫃。

現階段因為營建成本提高，加上市中心購地困難，為彌補營造成本和提高建設附加價值，房價居高不下，正三房坪數首購族已無力負擔，進而轉向2+1房。

樂屋網說明因為營建成本提高首購族已經無力購買正三房(圖片來源:pixabay)

02｜買正三房的優點

• 格局大空間方正，採光明亮，通風佳。

• 完整的機能空間坪數：客廳6~8坪、廚房1.5坪和餐廳1.5坪，公共區域寬敞不擁擠。

• 房間空間大，有足夠的收納區域，主臥有專屬衛浴，雙人床能雙邊下床。

• 雙衛浴，不用排隊搶廁所。

• 有玄關落塵區，區隔室內室外，有陽台曬衣空間。

• 實體牆面隔間，隔音效果佳。

• 適合爸媽偶而來訪的三代同堂，或者4人家庭。

• 缺點：單價較貴。

03｜退而求次：小三房、2+1房

小三房指的是室內坪數22坪以上的房屋產品，2+1房指的是室內坪數17坪以上的房屋產品，共同點是總價低，比正三房少一個衛浴，只有主臥可以放置雙人床，公共空間較為狹小，另外還有以下區別：

▌小三房特色：

• 廚房精簡成一字型空間

• 最小次臥只能放置單人床，沒有額外收納空間，採光不佳。

• 陽台縮減，沒有足夠的曬衣空間。

• 較適合3人小家庭，不適合三代同堂。

▌2+1房特色：

• 沒有玄關落塵區，收納空間較少。

• 廚房改成開放式空間，常與客廳共用。

• 隔間採用輕隔間，隔音效果較低。

• 床、餐桌、沙發家具非標準尺寸，需要另外訂製。

• 犧牲客廳空間增加1個無門空間，大多設計成書房或和室。

• 較適合不打算生育的夫妻或退休族。

樂屋網說明不少中古屋還有正三房格局並且坐享良好的生活機能和交通設施(圖片來源:pixabay)

因為高房價，不是每個人都能負擔大坪數高單價房屋產品，因此建商改推小坪數產品，規劃成三房格局吸引買家滿足購屋需求，但市面上的三房建案價格不斐，小三房或2+1產品因為價格親民，成為市場需求主流。

若預算與每月還款負擔還OK，未來有生小孩規劃，可以從小三房入手，若是退休族或暫無生育打算，可考慮2+1房，+1房可做為書房或儲物間使用。市面上甚至還有室內坪數12坪以下的1+1房，儘管價格較低，但空間機能較為侷限，若想要保有較佳的空間生活品質，購買前最好三思，依照未來需求進行評估。

https://extra.rakuya.com.tw/house_news/28804.html--第一次買房怎麼挑？新手必知預售屋、新成屋、中古屋注意事項！

發布：2026年01月08日

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新成屋真的比較沒問題？有些眉角藏在細節裡。(圖片來源藍浩勻)

買房是大事，但對於剛接觸不動產的人，總是搞不清楚中古屋、新成屋和預售屋的差別，除了價格、房屋新舊的差異，還有很多細節是你不知道的，樂屋網整理了這3種房屋的眉角，幫助你更快評估買房需求：

01｜買預售屋注意事項 

適合如果預算有限 且自備款不充裕

什麼是預售屋？

指的是尚未完成建造的房屋產品，建商先取得建築執照才可販售建案，從動工到完工要２～３年，在銷售現場只能從「樣品屋」想像完工的樣子，房屋總價通常比新成屋便宜，屋齡比中古屋低，等於用低於新成屋的行情買到新房子。

預售屋付款方式

就像是訂契約購買未來的房子，因此付款方式採階段式付款，只要少量的自備款就能購屋。付款方式見下表：

預售屋階段付款表(製圖:藍浩勻)

預售屋的付款方式大致切分成：訂金、簽約金、開工款、工程期款、貸款及最後的交屋款，其中工程期款按月繳納，分期付款能避開一次要準備大量現金自備款的壓力，但只要一期沒繳就違約，嚴重會淪為法拍，有利也有弊。

買預售屋注意事項

• 建商信譽：與新成屋狀況差不多，不過新成屋建商通常資金充裕能負擔營建、購地成本，預售屋建商則需要仰賴買家預付訂金進行工程，最好選擇信譽口碑優良的建商才有保障。

• 接待中心與基地位置：確保建案基地與廣告內容、接待中心位置相符，避免完工後地點不如預期，山坡地或土壤液化的地區也要避開。

• 履約保證不等同保證交屋：不論是價金返還、不動產開發信託或價金信託哪種形式，履約保證只是將屋款交由第三方(如銀行)保管，過往也有建商收取訂金後轉售建造權利後落跑的情況發生。

• 樣品屋不等實際屋況：預售屋案場會提供樣品屋做參考，但採光、格局、高度可能與實際完工後有所落差，即便施工中能提供客變，也未必能照自己的需求調整。

• 使用建材：注意合約上使用何種建材，某些建商會以「或同等級品牌建材」替代。驗收時，現場只會有牆壁粉刷、地板、廚房浴室設備，簽約前最好確認建材或廚房浴室設備為何，是否有紀錄在合約當中。

02｜買新成屋注意事項 

適合如果預算夠 想直接住不想裝修

什麼是新成屋？

指的是已經完工並取得使用執照的房屋產品，不同於預售屋只能從樣品屋想像完工的樣子，可直接入住。

新成屋的付款方式

新成屋不像預售屋工程款可分期支付，付款流程如下表：