碎碎念

轉自 https://japan-investor.net/what-kind-of-houses-are-considered-good-houses

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屋的定義，人人皆不同。只要住得愉快，住得安心，家族和樂融融，即使再小再舊，也是個溫暖安全的避風港。不過對於投資者而言，你的「好屋」定義，必須符合市場的認知，將來才有機會脫手。不然到最後，只好「把垃圾當黃金」，抱在手中一輩子。

日本的住宅，建築技術領先台灣，對於建築物的維護也不遺餘力，因此看在台灣人的眼中，日本的每間房屋都美輪美奐，如夢似幻。但，房屋並不像其他產品，能夠「搬」回台灣，出口銷售，因此即使以台灣的標準看起來，或許是好屋，但若放在日本的市場，很可能對日本人而言，是食之無味，棄之可惜的產品。因此也很多朋友會問我，那TiN，你選屋的基準究竟是什麼？這篇，可以說是我對於「好屋」的定義，不見得不滿這些條件的就是爛屋。這篇也只討論產品本身，不去考慮「地段」問題，跟各位一起分享。

格局

是否居住舒服，格局是最重要的。由於日本人喜歡朝南的房型，因此目前還是很多一般大樓型產品，把住戶都做在南方，讓客廳以及陽台可以向南，因為這樣價錢可以賣比較貴。而大樓是立體的，照理來說，應該南北兩側都要住戶才對，就像台灣這樣，多半的大樓都有兩個面向以上，看你要向前或者是向後，任君挑選。但如果像日本這樣，把住戶全部做在南方，自然而然，北方就不會有住戶，因此多半北側就是配置共用走廊等。就因為這樣，如果這是個兩~三房的產品，自然而然，你的房屋格局就不會是方正，而會是長方形。如果把客廳放在朝南，則就一定會有一到兩個房間得配置在朝北。而房間又一定要開窗，因此就會把窗戶開在共用走廊的地方。換句話說，你在房間，只要開窗，你的鄰居經過共用走廊，就可以看到你在房間做什麼，非常沒有隱私。這樣的房型，在日本就稱作是「田の字型間取り」（田字型格局），就像「田」字一樣，上下左右都有空間

會有這樣的格局，無非就是像上述所提的，要讓客廳都可以朝南。同時，這樣的規劃，比起把公共走道放在正中間，房屋均勻分佈在東南西北各面的，建築成本要低很多，所以在國情、法規以及摳摳上的考量，這樣的格局也就成為了建商建造時的最愛。

但如果是真正規劃好的產品，會盡量讓所有的房間的窗戶，都是朝向對外的，不會開在共用走廊的地方。所以像是圖片這樣窗戶開在共用走廊的格局，第一個會被我打xx。多半會有這樣的規劃的產品，也都不是什麼高級產品，就是賣給一般自住客的，可能60平米左右做成三房之類的。這種，住起來可能你在房間，會有點不安全感。

全住戶的大小

是不是好屋，對我來講，還有一個很重要的指標。

撇開Tower Mansion不談（因為Tower這種大規模的，一定會有小套房），究竟這個社區，是不是個好社區，就要看他裡面所有的房型，是不是都是60平米以上，賣給「自住客」的房型。如果全部清一色都是2~3LDK的產品，沒有混有20~30平米的小套房，就可以知道這裡將來居住的，會是自住客居多。日本人很在乎自己居住社區的生活品質，如果太多出租的小套房戶數，其實環境以及出入相對複雜，且出租客有時候憑良心講，素質可能比較參差不齊，作息習慣跟一般家庭會不太一樣，因此也容易有鄰里間的紛爭以及噪音問題。若是要挑選自己永住的安寧社區，很多日本人還是很注重整體的坪數規劃。

另外，專有面積的大小與格局數，也是很重要的一個參考指標。有些較不好的建案，會把60平米做成3LDK（三房），目的就是壓縮室內面積，但是價位就可以賣你三房的價。這樣的產品，每間臥室與客廳都是小不拉嘰，其實住起來也很不舒服。3LDK，至少也要有75平米以上，我才覺得合格。但我個人認為，85平米以上會更好。

樑柱

台灣人非常重視「樑」，尤其是寢室，絕對不能有壓樑的情況。但日本人似乎就比較不在乎樑的位置。不過也有很多不怎麼高級的建案，梁，就從房間的正中央橫過去。基本上這樣會讓你房間的採光，以及電燈配置的位置很尷尬，導致房間看起來暗暗的，因此這樣的產品，將來不會太好脫手。

「柱」的問題也是。由於日本的房屋銷售，採室內實際面積銷售，因此如果在你的室內專有部分，就佔了兩三根柱子，你等於是花了一些錢來買柱子的意思。且有些較差的建商，把柱子的位置，設計在正中央之類的，讓格局配置很不好規劃，這樣，就會讓屋內產生很多零碎空間，不方便使用。

現在好一點的房屋，會採用「逆梁アウトフレーム工法」，就像圖片這樣，把樑做在你看不到的地方，把柱做在外面。這樣除了你的採光不會被柱子擋住以外，室內面積也不會被柱子佔掉太多。

天花板高度

很多人購屋時，會忽略掉天花板的高度。其實你跟建商拿格局圖時，上面都會標明天花板有多高。很多不好的房屋，天花板高度多半只有220公分～230公分，其實住久了會覺得有點壓迫。我個人覺得至少要有250公分以上才舒服，而有些較高等的產品，甚至會給你260公分以上，整個就很有開闊感。

設備

在日本買屋時，衛浴設備，或者是衣櫥等等，多半都是建商就會直接付給你。但其實這些設備如果舊了，或者一開始自己就想用高級點的，只要你花得起錢，再好的設備都可更換。所以我比較在乎的是「即使有錢也換不了」的設備。

例如有沒有「瓦斯」。如果一開始整棟大樓就有瓦斯管線，就算你以後想要選擇用電的廚房也可以，但如果一開始就沒有瓦斯管線，就是用電的，你即使想換也換不了。

另一點我會在意的點，就是廚房有沒有「disposer」設備，也就是可以直接把廚餘丟到流理台直接捲掉的設備。因為這也需要大樓建造時，就要配置好的整體管線，現在多半新一點的，好一點的房屋都會有這樣的設備，因為如果沒有的話，很可能因為生鮮垃圾處理不當，容易造成垃圾場的環境髒亂，發臭等，對居家環境不是這麼優良。

當然，好屋的定義不只這樣，也有人有自己本身的堅持。今天稍微提出幾點跟大家分享，祝買到心中理想屋。

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