碎碎念

 前幾天日本開始了新一季的日劇，而這一季日本電視台水曜日的節目名為「◯◯妻」，其拍攝地點的大樓是在千葉縣的「柏の葉キャンパス」一帶，男女主角所住的公寓，就是離車站步行只有一分鐘的「パークシティ柏の葉キャンパス 一番街」。投資不動產，從來不會將眼光移出都心九區的我，透過了日劇，看到了這個地方的環境，簡直讓我大吃一驚！尤其是男女主角住的E棟邊間超高層，其眺望根本可以媲美都心。當下立刻登入了網站，查看了這一帶的房價，沒想到也讓我吃了一驚！88平米售價只要3680萬，100平米的租金更是不到14萬！我了解了，果然跟我自己的投資心法不謀而合。

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  今天就來跟大家分享一下我自己的投資心法，不代表正確。大家看看就好。首先，我習慣把地點，也就是區位(Location)，分成三級。蛋黃區，蛋白區，蛋殼區。地點是相對的觀念，分級也是相對的觀念，因此這裡先不管是大顆蛋還是小顆蛋（詳見之前的文章），Case By Case。除了區位的三等分以外，我也喜歡把住宅產品分成A級、B級、C級。注意喔，我這裡全部都是講住宅喔。店面跟商辦的投資又是另外一種觀念，與這篇無關。

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而所謂的A級產品，當然就是豪宅and高級住宅。當然要符合好格局等，住起來一定要舒服的條件。

B級產品，就是一般般的住宅，至少符合新耐震等，也就是一般日本人還願意買來住的房子。

至於C級產品，就是爛貨。格局爛，又或者是很舊的小套房等，主要出租客群大概就是社會較底層的人。

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  如果是「蛋黃區的A級產品」，我認為這種產品風險最小。例如麻布、廣尾一帶的豪宅，高級住宅等等。正常的市況之下，由於這類的產品本身就價格不菲，因此如果不是處於房地產火熱的市況，可能也不見得可以賺得到差價。不過這種產品的好處就是保值，也就是就算房市在很差的時候，你也不見得會賠到錢。例如元麻布的那棵樹的Tower Mansion，聽說它連雷曼風暴的時候，都沒跌價。但我認為這類的產品，在房地產火熱的市況當中，會是第一個大漲的。這也就說明了為何最近有個統計數據說，千代田區的好產品，在這兩年的漲幅高達了四成。

  而「蛋黃區的B級產品」也差不到哪裡去，但不如A級產品保值。市場漲時它會漲，但漲不到哪裡去；市場跌時他也會跌，但一樣也跌不到哪裡去。

  那如果是「蛋黃區的C級產品」呢？我認為這種東西「在正常的市況下」，其投報率可能會最好。因為「門牌效應」，有許多其實沒什麼錢的上班族，想要說自己住在「港區」或者是「世田谷區」。或者想說自己住在「代官山」或「青山」。這也就是為什麼明明就是透天當道的世田谷區，也是會有很多出租小套房的緣故。也就是因為這樣，蛋黃區的爛產品，絕對會有人要租，就算產品再差，也可以不用怎麼擔心空屋的問題。日本有一句諺語叫做「腐っても鯛」，也就是「這東西就算都發臭了，他也都還是高級的鯛魚」。因此東京也有許多投資不動產的鄉民，把它改成了「腐っても港区」，意旨就算是產品很爛，但在怎麼樣就是在「港區」。那為什麼我前面加註了「在正常的市況下」呢？原因就在於，在正常的市況下，這類的產品在日本售價也高不到哪裡去。如果前一陣子各位有在找港區的小套房，就會發現還是有許多舊基準的小套房只需要一千多萬日圓就可入手。不過因為現在不是正常的市況，這類的產品最容易被拿來「低總價掩飾高單價」來出貨給新手投資客（參考我新書的2-4），因此這種產品，一定不能買到高價，不然也是死路一條，停損出場。

  至於「蛋殼區外的A級產品」呢？這種剛好就是我一開頭就提到的日劇那個產品。這個產品之棒啊，又是知名建商建造，又有無敵夜景，住起來當然爽。不過就是地點不對。現在它是五年新屋，88平米都只剩3680萬了，將來它價只會更跌，不用期待他會有什麼資產通膨的機會。這附近離車站遠一點的中古屋，甚至三房的產品，都一千萬日圓有找。因為地點上，它並無不可取代性，首都圈（包含千葉＆神奈川），這類的東西太多了。如果你在千葉工作，當然自住可以，不過要有個心理準備，就是它的價值一定會隨著建物的折舊而逐年遞減。投資，就算了吧。

  那「蛋殼區外的C級產品」呢？A級都叫你不要買了，還買什麼B級跟C級！（丟筆）

  疑？那TiN怎麼沒有提到「蛋白區」呢？其實蛋白區很微妙。某些老舊街區也算蛋白區，某些新市鎮如灣岸也算蛋白區。如果是老舊街區的蛋白區，不要買A級產品，因為買/租得起A級產品的人，不會喜歡那種雜亂的環境。不過倒是可以買B級跟C級的產品。至於新市鎮，就要看各個市鎮的潛力，有沒有辦法持續發展，會不會幾十年後變鬼城了。如果你看好這個地方的增值潛力，當然可以買A級～C級產品。因為它可能有朝一日會被「染黃」。

  看一部日劇也可以扯這麼多 ><... 上述的投資心法僅屬個人的心得，沒有絕對的對錯。不同的人會有不同的操作策略，僅供參考。