碎碎念

最近在和朋友討論要不要在台北買房這件事，我是「在台北不買房」派的，跟朋友討論發現，「判斷買不買房」這件事，和企業管理、專案管理，以及投資決策，其實都很相似，來與大家分享我是怎麼想這件事的，不過這是我個人的價值觀選擇與判斷標準，未必適用所有人，就好像A公司會做的決策，B公司未必適合，要看那間公司的資源與目標，這裡僅提供我的思路給大家參考。

其實生活中許多決定，都能看成一種投資決策——你要看這個決策的收益有多少、成本有多高，還有得到這個收益的風險有多大，還有一個常被忽略卻非常重要的因素——現金流。收益與成本的比較我想大家都很清楚了，在這邊我想特別闡述的是「機會成本」以及「現金流」的考量。

你怎麼看買房資金的機會成本？

常常我們看一個決策的成本，多會看金錢、時間等等成本，在買房這個案例裡，很大的成本就是買房子的價格加上房貸，這常會被拿來和租金比較。

但是，很容易被忽略的，其實是錯過的「機會」帶來的「機會成本」，也就是這筆錢原本可以拿來用在其他地方，但因為要付本金加房貸而無法做到的成本。

有人說人生最痛苦的事，不是失敗，而是「我本可以」，那為什麼會「我本可以」呢？這就看你把資源投注在哪裡。

在這邊先簡單計算，假設我在台北要買30坪的房子，粗估花1500萬（一坪50萬，算是很平均的估價了．還不看公設管理費房屋稅之類的），自付兩成300萬，其餘1200萬分20年償還，利息算最低1.5%，本金加利息支出約一個月六萬五，換成租房，同樣的房子，一個月可能2-3萬可以搞定。

在買房的一開始，300萬的資金首先要完全投入了，幸運的有家人支援，沒這麼好運的，這可能是工作多年的積蓄，帳面上一夕歸零，再接著就是每個月六萬五的投入。而這些錢原本可用來——在市場上投資其他標的（根據綠角財金筆記，元大台灣卓越50 ETF 0050從2003年到2017年14年半間，總報酬率249%，年化報酬9%）、投資自己學習知識與技能、讓爸媽退休後逍遙自在、教育小孩、讓自己或家人生活過得更舒適，或是按兵不動，等到某次金融海嘯過後滿地便宜股票時大力加碼......等等。

想想看，若是你遇到了一個絕佳的投資機會，但是手上卻沒有錢可以投入，那會有多麼讓人扼腕呀！

又或者是，你為了減少房貸負擔，選擇了離工作地點或台北市較遠的房子，或是即使你買了靠近公司的房子，你也可能換工作而導致通勤時間變得很長，那你要多付出的就是每天的通勤時間，而這個時間，可能你原本可以拿來投資自己、好好休息，或是陪伴家人小孩，或是更多地參與孩子的教育，這些原本可以做卻被犧牲的事，也是你的機會成本。

有人說，人生最悲哀的事情是，年輕的時候有時間，但沒錢可以花；老的時候有錢，但沒時間可以花，其實人生，常常是「錢」與「時間」帶來的「選擇」與「機會成本」而已。而租房對我來說，是一個可以平衡成本與時間，為自己盡量保留最多選擇的解法。

從專案管理的角度來看，機會成本，就是「買房」這個專案，對你其他專案的擠壓。

擠壓？當然會有擠壓，就好像原本你手頭上負責幾個專案，若是這時老闆吩咐一個更大更重要的新專案，且要花不小的力氣去做，手上原本的專案勢必遇到優先次序的抉擇而必須捨棄——那如果這個新專案，是一個歷時20年，會持續占掉你大量資源的專案呢？如果中間不脫手，你可能得連續20年無法接其他重要專案，而且連續20年都要活在專案壓力之下了...... 

再看風險，假如這個專案在做到第15年時，市場的風向改變了呢？例如少子化帶來的需求銳減，或是政策打房帶來的房價下跌？或是專案過程中遇到什麼不可測因素呢？例如，你家隔壁搬來了爛鄰居呢？假如發生火災或地震呢？租房可再覓新居，買房可要自己吞掉損失了......租房，是個把風險留給房東，自己享受房子使用權的狀態。

另外一個風險來源，要看現金流。

現金流：健康公司流通的血液

常有人說，雖然我現在過得苦一點，但是二十年後我能換到一棟房子呀！房子會漲，我的投資報酬率是正的呀！租房什麼都沒有！

投資報酬率是正的，不代表這個專案可以投資。除了前述的機會成本——租房省下來的錢，可能用別的方式帶來更大利益之外，另外，不要小看現金流的影響。

你知道為什麼有許多公司，明明是賺錢的，卻還是倒閉了嗎？為什麼有人會蠢到去借高利貸呢？－－因為「頭寸」軋不過來，也就是短期資金流通出現問題，導致錢還不出來、支票跳票，公司倒閉，為了短期籌到那一點點錢，高利貸都是划算的，不然公司倒了，原本的利潤無法實現，存貨可能變成負債，負擔會更可怕。這就是現金流的力量。

會計上來說，現金流代表的是你的應變能力與償債能力，我會說，現金流代表你「穩定維持你的生活的能力」，因為要生活下去，靠的不是幾十年後的收益，而是現在能即時利用的現金，而現金流代表的是你擁有多少選擇的自由，與應對風險的能力。

根據前述的算式，買房首先會將你大部分的存款都消耗掉，接著再每個月會消耗你六萬五千元，這是每個月都要被扣的血，也許目前，你有穩定的收入可以負擔，但若是有一天你受傷了無法工作了呢？或是你被解雇了？或是你的部門空降了個爛老闆，你很想離職呢？或是你的家人生病了需要一筆醫藥費呢？無論你的生活發生什麼狀況，房貸都還是要繳的，否則就是被法拍，為什麼金融海嘯會發生呢？源頭一開始，就是房貸繳不出來導致的次級貸款危機呀！

有人會跟我說，「妳負擔得起，幹嘛不買」，但是負擔得起，跟要不要負擔是兩回事，他們說，只要房貸加本金負擔低於你們家收入的1/3就可以買，但是目前的房租只占我們家收入不到1/10，我每個月省下的現金流，我可以用來做其他的投資，或投資在自己孩子的教育上，也可以讓我享受更大的自由與應變風險的能力，差別只在於最後有沒有一間房子，姑且不論房價漲跌或折舊，到了我退休的三四十年後，即使有了一間房子，那又怎麼樣呢？留給兒女？姑且不論留給兒女對他們來說是福是禍，即使真的要留，我還是可以留下投資後的現金，以及陪伴他們的美好回憶，未必要留下一棟舊房子給他們。

當然，講這麼多，還是要回到專案管理概念中的「利害關係人管理」，看你「人生的利害關係人」對你的影響。所謂的利害關係人，就是對你的專案有重大影響的人，這種利害關係人，可能是做事的人，有時是出錢的人，有時是做重要決策的人，有時只是出一張嘴但對其他利害關係人有影響力的人，對你的人生來說，利害關係人可能是老婆（或老公）、爸媽、老婆的爸媽，親戚朋友......等等。

根據專案經驗，利害關係人通常不會幫你成功，但不搞定常常會讓你過很慘XD，如果老婆想要有自己房子，你堅持不買，那你就知道你人生的專案會命運會多乖舛了，這時就是衡量老婆重要，還是......不不不，不用衡量，老婆永遠是最重要的，為了你人生專案的成功，前面的判斷都能忽略，聽老婆的話就對了！