碎碎念

在台北市買老公寓等都市更新（都更）或危老重建，本質上更像是一種中長期的房地產投資，而非單純的自住選擇。要讓都更從「遙不可及的夢想」變成「實質推動的建案」，需要天時、地利、人和的極嚴格條件。以下為你拆解在台北市挑選都更潛力屋的黃金條件，以及背後可能讓你資產被套牢的巨大風險：都更成功率高的四大黃金條件都更的本質是建商與地主的利益分配。建商要賺錢才會願意進場，地主分得夠多才願意簽字。因此，高成功率的物件通常具備以下「三高一低」的特徵：1. 地利條件：高土地價值（地段、容積率）

土地分區： 優先選擇商用區（如商三、商二），其法定容積率（300% - 560%）遠高於一般住宅區（住三為 225%）。容積率越高，代表未來能蓋的樓地板面積越多，建商和屋主才能雙贏。

路寬： 臨路面寬最好大於 8 米。若巷弄太狹窄（小於 6 米），除了施工大型機具進出困難，還會受到建築法規限制，導致容積率「用不滿」或面臨嚴重的退縮建築限制。

https://www.threads.com/@freeshiuan/post/DH24aJ5yTQg----

Q: 為何新注音按ctrl+alt+, 的時候有時會讓notepad++輸入亂跳? 有時line輸入框也會? 該怎麼解決結論：打全形逗號或句號使用ctrl+,或ctrl+.就好，降低和應用程式快捷鍵互搶鍵盤事件的問題。
A:主因不是你手殘，是 新注音的 Ctrl + Alt + , 和應用程式快捷鍵/輸入框事件互相搶鍵盤事件。

https://www.facebook.com/limitroy/posts/pfbid0fViCo9xyxKs5TDrT4orWhjAtXqNpyQmZm8EueK57LyiFP1R4v6nYEnitAanVNmrkl--近年房市冷卻有各種近因與遠因，但歸根究柢，關鍵在於過去幾年市場累積出來的住宅供給，早已不是單靠剛性自住需求就能完全承接。更精確地說，許多新增供給本來就不是以一般受薪家庭的自住能力作為銷售基礎，而是預設房屋仍能作為資產投資標的，由投資需求、換屋期待與資產配置需求持續吸收。換言之，這個市場的買盤結構，從一開始就是高度建立在「漲」的預期之上。且不只是價格如此，數量也是如此。從數據來看，住宅建照發放數在疫情後的2022年達到18.1萬戶，創1995年以來新高；而這些住宅近年陸續落成，2025年使照發放數達14.3萬戶，也創下了1997年以來的新高。同時，空餘屋數量也在2025年突破109萬戶，則是有統計以來的最高點。但「漲」的預期近年卻受到各種原因的挑戰。首先，2023年初的平均地權條例禁絕預售屋契約轉售，讓投資客的手段大幅受限；而同年中的新青安卻提前透支了許多購屋需求，甚至造成恐慌性買盤與供需失衡，並進一步引發房價與不動產貸款集中度爆升；最後迫使央行於2024年啟動第七波信用管制以避免「銀行被房打」，直接導致房市從2025年至今交易量驟減，年減幅高達25.45%。因此禁絕預售屋轉售、信用管制、基期過高等因素，前後夾擊了過去支撐房市高周轉、高預期報酬的投資性需求。而在剛需面，房價本身已經在疫情後資金寬鬆、新青安與市場預期的三重推升下墊得太高。當價格被推到一般家庭難以負擔的水準，且有購屋能力的剛需已然被新青安榨乾，剩餘剛需便轉化為「想買卻買不起」的無效需求。 當買賣移轉大幅萎縮的同時，繼承與贈與移轉卻逐年增加，在2025年創下13.1萬的歷史新高，進一步調降購屋剛需（或為了出售分產而增加賣壓）。在以上總總因素下，房市自然會從過去的樂觀預期，轉向觀望與走弱。但錢不會沒有地方去。在「剛需買不起，投資被封死」的房市態勢下，原本流入房市的投資熱錢，自然會開始轉向更機動、變現性更高，且近年報酬表現亮眼的股票市場。相較於房地產，股票市場雖然缺乏房貸這種天然、低利且長期的槓桿工具，但在流動性、分散性、入場門檻、以及臺灣的產業優勢方向上，對資金的吸引力正在提高。目前台股總開戶人數已佔台灣人口61%，與其它諸如集中市場日均成交值等數據均持續創新高。

Q: 50年老公寓還可以買嗎?A: 買50年的老公寓並非絕對不行，但屬於「高風險、高成本」的選擇。除非有特殊的投資目的（如拼都更），否則對於一般純自住的購屋族來說，通常強烈不建議。如果真的要碰，你必須先跨過以下三大現實門檻：1. 殘酷的貸款條件（現金壓力極大）銀行在評估房屋貸款時，對於老屋的放款非常保守。

https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=5284117--買房子的參考指南
[楔子]
個人何德何能，敢寫一篇參考指南？本身是高雄人，上來台北半輩子。光大台北就住過西門町、二重埔、永和、中和(2)、新店(2)、板橋、蘆洲、石牌、文山區、大安區(3)、松山區、士林區(3)、陽明山等。

從民國68年起，共買過9房也賣過9房。日本、泰國的房產也觀察投資過。38年中眼見了幾次台灣房潮的起伏。長輩與朋友也不乏是小建商、老代銷或老房仲。雖不算有錢，但長期觀察各地區房市，經驗確實不算少。

前十年到前兩年之間，台灣房市走出了一段大多頭。受到漲勢的感染，能買的，想買的，怕買不到的都進場了。眼看目前房市有些微下修，當時有遺珠之恨的人，難免忖動。沒房的不安全感與正在下跌的房市形成衝突。買與不買？答案要自己給。

對未來房市的看法：正在看此文的網友家都在最好地段，不會跌之外，其餘地區以新屋的成交價為準會下修30~50%(新屋和新屋比)，時間拉長到15年。

但想買房的要等那麼久嗎？個人本身也在找房，像是買車，只是要有未來15年承受可能30%跌幅+折舊的心理建設。如果同意小弟以上的說法，且自認為承受得起，那請繼續往下看。
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以下不再討論未來房價漲跌(扯到漲跌的將不回應)，只討論如何買房。


[ 一 ] 挑選物件
@ 挑選的管道很多。如果是由591去挑，設定好「地區」，「條件」、「住家」之後。再加一個「單價由低往高排序」。由低單價的看起，只看前1/3的頁次，超過的就不要了。
@ 將該地區之前的法拍物件搜尋一下，法拍價約為目前同屋況的市價的85%。這比實價登錄還準。
@ 參考實價登錄去頭去尾後的中位數*0.9，或是低位數*0.95。日期越接近的越正確。
@ 如果想買1000萬的，那開價高於1350萬的，雖然還是有機會，但是不用太浪費時間去挑。

[ 二 ] 接洽
@ 先致電仲介。把更詳細資料問一下。有些是釣魚的，先問可以省去後面時間的浪費。
@ 再回到網站做些功課，Google地圖看一下附近環境，交通狀況。車站到回家的路上有否路燈和人行道。
@ 選好後可自行先去看屋或是聯絡仲介。
@ 如果先實地自行看屋和觀察環境。因為進不去屋內，可以觀察樓梯間，磁磚和陽台下面的原漆(註2)。這三處可以不進屋就能知道原始水泥結構有沒偷工減料。用鉛錘方式看外觀是否傾斜。覺得不錯再打給仲介或自行找到屋主。
@ 同一地區同時鎖定兩間房子，各找不同家的仲介。有些仲介是連鎖的，例如同一個老闆分兩家店，各加盟全國和永慶。這要搞清楚。
@ 屋主自賣的其實沒比較便宜，很多人是先自賣，賣不出後才會交給仲介。所以自賣的通常是前期，所以漲勢中便宜，但跌勢中反而貴。

[ 二 ] 看屋
@ 由仲介帶入屋內前。先樓梯間看看地上的裂痕。如果只有髮絲細縫還好。嚴重的話就是房屋有傾角或是鋼筋規格太細。
@ 入屋後幾個必要看之處，浴室活動天花板上方是否有剝落並掉下水泥屑，有的話就有海砂嫌疑。
@ 天花板或地板好像有隆起加厚處(重灌過地板)，也是有海砂疑慮。
@ 浴室門邊用手指摳一下水泥，是否已"乎"掉。有的就是水泥磅數不足。
@ 留意窗台下是否有重新漆過，或是水痕。尤其是面東北邊的窗戶，可看出是否有壁癌。上頂樓的樓梯間牆壁好壞，也比較能了解結構體的情形。
@ 可以的話避開剛裝潢好的房子，如果真要買這種，要檢查電控箱和無熔絲開關是否更新，是否有加大到60(最好75)A以上。電線是否更新。還有電線的品質，最好是太平洋的(看不到品牌的話可由粗細和軟硬研判)。
@ 如果屋主宣稱水管都有換過，可檢查水龍頭接處，或是問出水電施工的電話。
@ 已裝潢好的房子要留意，投資客通常沒預留冷氣管線就把新天花板做上了。
@ 如果是11樓以上，看看灑水頭是否被裝潢蓋掉。
@ 中樓層是否有緊鄰吵雜的中繼抽水機。
@ 瓦斯是桶裝還是自來？ 改成自來還要花多少錢。
@ 盡量挑不必動到浴室的格局，能不動就不動，因為一動地面就通常要架高是比較大的工程。
@ 後陽台，越正方越好，細長的很浪費空間。
@ 採光(陽光)、對流(空氣)、廚房排氣(水)、洗衣曬衣是幾個要注意的點。
@ 每個出水處、插座最好都要試。帶個小球可以試試房屋是否傾斜。
@ 西向的牆面，如果玻璃太多，賞屋時很光亮很好，真入住時烤死人。
@ 看得到的高壓電線不可怕，正底下都只有7毫高斯，屋內大概只有3以內(標準10以下)。但是如果整棟大樓自己內部的電線正好穿越該屋的牆壁，接近處可高達數百毫高斯。這看不到的最可怕。
@ 基地台的高頻波，會因人而異，只有極少數人會有差，就當成砍價的依據就好。

[ 四 ] 違建問題
@ 如果是北市，不要認為違建是賺到，將來拆的機會很大。其他地區看各地政策。
@ 沒權狀的，如果短期沒被拆的疑慮，通常算1/3~1/4。鐵皮屋算1/4。蓋得還不錯的頂加或室內夾層算1/3。差一點的算1/4。
@ 有權狀的，但用途是公設(常出現在車庫或地下室)，算1/3~2/5。銀行對有權狀的地下室只估1/3，比起一般公設全額估還不如。1F常含有權狀的地下室，目前雖然是可以使用但是畢竟用途不是住家，將來有被抗議的理由。所以只能用1/3計算。
@ 除非有分管協議書(有的建商會在地政事務所的存案留底)，不然不要因為是緩拆，就高估了價值。如果得罪了鄰居，他會用其他理由逼你拆的。
@ 簽約時記得加上一條：之前都沒有過報拆或鄰居抗議紀錄。有報拆疑慮的就根本不要碰該屋。

[ 五 ] 貸款與銀行鑑價
@ 出價之前先找兩家銀行幫忙鑑價。銀行鑑價其實沒很準但關係到貸款還是很重要。
@ 銀行的資訊通常落後市況。所以上漲段，鑑價容易低於市價。如果想買在鑑價，基本上很難。下跌段，鑑價容易高於或略低於市價。但如果鑑價高於買價，還是會以買價為準。
@ 鑑價與貸款者的償還能力無關，所以還須附上所得證明，才能真正算出可貸的金額。
@ 千算萬算可不要忘了加上後面的裝潢費用。

[ 六 ] 出價與斡旋(要約)
@ 出價不能急，最好不要當天就談。如果晚上沒去看過，還要再去一次，並且帶個伴手禮和鄰居或管理員交談互動一下。萬金難買好鄰。
@ 把想買的念頭透漏給另一家仲介，這樣，如果該屋有任何缺失，另一位仲介會透漏給你。
@ 每個地區能出價的折扣不太一樣，大樓，公寓，工業宅，坪數大小也各不同。過去漲越多的能折扣的越多。通常大台北和桃園地區(註1)折扣是20%，基隆和嘉南預估也是15%。大建案區，大坪數，工業宅，公寓(4.5樓)折扣再多一些。屋況裝潢特好的減一些。
@ 由仲介處或自行去申請謄本，可以看出貸款情形。如果有二胎以上，或許表示屋主有急用錢。但如果貸款總數高於或接近想出的價錢，那就放棄。
@ 有了標準價錢後，再往下降個5%做第一次出價。萬一沒有談成，但還是喜歡這房子，之後可以主動再找仲介，慢慢磨，分兩次加價。
@ 不要不好意思出低價，其實賣方能接受的價位常會出乎意料的。(前天仲介打電話來說之前看過的3樓賣掉了，但5樓也要賣。我太太問了賣價，其實就是我之前想出而沒出的價位。我太太很後悔說當時因為出了幾個75%~78%左右的沒買成，所以就沒積極出價。)
@ 對於房子的缺點，心裡知道就好，其實不用透漏給仲介或屋主知道。反正個人能力就是這樣。嫌太多，屋主會期待下一個比較不嫌的。有時候無妨說說好話，屋主會想：難得這麼喜歡的都只能出這個價，那其他會嫌的豈不更難賣。
@ 不熟的仲介通常會要求先給斡旋，看情形可給或不給。或直接說，若談得成就直接下訂吧，免去斡旋。
@ 如果有給斡旋，我曾在一棟樓有提到斡旋該注意的地方。
@ 如果喜歡不要只出一次就打退堂鼓。有人連續幾個月，每個月都找屋主談，最後被他買到想要的價錢。
@ 簽斡旋或拿訂金時就最好能將"屋況說明書"併上，省去日後麻煩。
@ 第一次下過斡旋後，以後針對同一屋或是同一位仲介，其實可以省去斡旋的動作，少了相互的麻煩。

[ 七 ] 簽約
@ 在簽約完成之前，仲介不得以任何名義對買方收取費用。簽約時仲介就會主張收取費用。但是真正的說也可以只先給一半，剩下的等交屋後再給。因為仲介的責任必須延續到交屋，是內政部的定義。
@ 要銀行履約保證。仲介自己有聯合辦了一個履約系統，費用較低或是仲介吸收。但個人覺得自費找正式銀行較好，銀行會在簽約時派人到場。感覺好一些。
@ 現況說明書要記得附上，還有罰則要詳讀。不急的話，時間上就不要壓得太緊。
@ 如果想進一步檢測輻射或海沙(驗2或3點)，簽約後可以要求，賣方不得拒絕。萬一超標或是有非自然死亡，在過戶前，可以完全取消合約。至於已繳的費用可請求賣方付，或是自行認了。
@ 完全交屋之前，賣方如果要求先動用屋款，最好不要同意，不然就沒了履約保證的意義。
@ 屋內會移交或不移交的物品，要寫清楚。

[ 八 ] 交屋
@ 雖已過戶完成，但還要注意是否已經把所有設定塗銷。
@ 點交前，不移交的部分要請賣方全數清走。
@ 交屋時，各種費用依移交日之前和之後分責計算。交屋完成後在代書處簽署，銀行就會提撥履保的費用給對方。

其實還有很多沒提到的，有些怕要入住後才會知曉。
本文內容就算現在用不到，或許以後會有幫助。

註1:桃園之前漲幅不若台北，但是因為蓋太多了，所以議價空間也不少。

註2:以同一棟中古大樓的陽台上面來說，大家都相同顏色，就是原漆。如果沒有滲漏情形(尤其是面東北方，上面又沒外推的)，就很好。

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剛性買屋指南之二 >> 距離可換算成房價

先求個人的時間價值差異。每人因為收入不同，這個數值也會不同。
A薪80000/月=6.7元/分鐘。B薪40000/月=3.4元/分鐘。C在上學(假設算2元/分鐘)。
再來是交通費用的差異。如果是開車，每分鐘用5元計算。如果是公車或機車1元。

對於這個家庭，每多出1分鐘距離的房子，每日成本就會多出(6.7+3.4+2+預估交通費6)*2=36.2元。
假如算成每月26天(含加班或逛街)，36.2*26=941.2。每年是11294.4元。

那11294.4元可折抵多少房價？以現在房屋的利息、折舊、稅金+修繕比率約為5、3、2。
如此反推回去是32萬。就是說每遠1分鐘，可容許減少32萬的房價。
如果其他條件完全一樣。汐止[乙屋]比南港[甲屋]遠了15分鐘，那房價只要能便宜480萬以上，就值得。

｛([A]+[B])÷22日÷9小時÷60分鐘+[C]2+交通6｝×2來回×26日×12月=每分鐘每年耗損的價值。
每分鐘每年耗損的價值÷2(5/10)÷1.8%房貸利率×甲乙兩地的交通時差=甲乙兩地可容許的房價差。
(現階段雖為1.6~1.7%，但時間拉長應以1.8%計算才比較好)。

計算：｛(80000+40000)÷22÷9÷60+2+6｝×2×26×12=11295
11295÷2÷1.8%×15=471萬。
不談未來的漲跌，同條件下的屋況，對這個家庭來說，如果買在多15分鐘但便宜超過500萬，那就值得。依此類推，30分鐘就便宜1000萬。

--------------------------- 本篇同步於#135樓

能在這發表個聲明嗎？
我不反對買房子。但是個人是覺得未來房價會持續微跌15年。
如果贊同這個的說法，心裡也有此準備，才來問如何出價。否則請勿私訊。
房價除了買方客觀的部分，主觀也可影響高達25%的房價。更何況還有賣方的部分要考慮。
如果說得太高了，以後有人怪我。
如果說得太低了，萬一沒買到也要怪我。
(既沒賺湯，也沒賺料，真是無聊撐著)
個人只分享買賣房子的知識，有問就答。如果只是想來取暖，聽不下不同的意見，就請不要問吧。

https://www.mobile01.com/topicdetail.php?f=356&t=5833169--雖然以前陸續分享過一些賣房子的經驗，但是都沒能將它整合成一個完整的篇章。

說起賣房子，它的難度比買房子要輕鬆不少。
買房子，要考慮『價格』、『地點』、『房型』、『仲介』、『貸款』甚至於『賣方』的心態。
而賣房子，則省去其中幾項，只須考慮『價格』，其他的就交給仲介。

前置作業>
在打算賣房子之前一年，就要先去問清楚土地增值稅的問題。是否有營業的問題和被設籍的問題。
要如何才能省下大筆稅金，有些前置作業甚至要提前一年。

【一】打理門面。
最好能夠清空，並打理一番，讓賣相乾乾淨淨。
如果不方便清空，也最好花一個星期好好地打掃並丟掉一些沒必要的垃圾。

【二】拍照。
拍照的重要性。一般人都疏忽了，甚至連仲介也疏忽了。

為什麼不整理一下呢？拍A室的時候把東西移到B室，拍B室的時候再移回來。髒亂讓人怯步，也容易聯想到屋主不愛惜房子。

拍照當然是要顯示優點，不拍缺點。
可是，也不要用魚眼拍(很多沒有攝影技巧的仲介喜歡用)。會讓人覺得不真實。

為什麼遮著窗簾呢？是沒有景觀還是日曬很嚴重？

我的大舅子賣宜蘭的別墅時就遇到一位仲介，十幾張圖都沒看到窗外。難怪賣了三個月都沒賣掉。
別墅重要的就是田園景觀。我看到之後就提醒他。
後來換另一位仲介，就拍得很好。終於把房子賣了，還比原先的底價多賣了兩百萬。雖然是含家具，不過家具本就沒地方放，反而省掉一件事。

如果房屋外觀或環境很好，那就加拍幾張外面屋況，可加分。(這張是G地圖抓的，以前我自己拍的角度更好)

現在手機很方便，就自己多拍幾張來挑。然後提供給仲介。如果仲介更厲害，那也無妨用他的。

【三】了解市價。
如同買房子一樣，必須自己出外去探聽行情。自己先當一個月的買方，到處去看看附近相近物件的狀況。
並請參考我另一篇<剛性購買中古屋指南>裡面談到的出價問題。最少應該看個七八間以上。如此比較能了解自己的房子實際上的市價到底多少。

【四】訂價。
所謂訂價要考慮底價也要考慮開價。
經過上一階段的探訪，有可能發覺，之前想像的價格高了，也有可能低了。
通常底價決定之後，可以任由房仲自行加成去訂開價，或是您可要求房仲依照您的決定設定開價。
如果是自行設定，那大約是底價/0.8為開價。但是因為每個房屋地點和條件的不同，這個成數並非固定。

急用錢的就稍低一些；可以等的就開高一些。
訂價是寧高勿低，高了以後還有下調的空間。當然一次就訂得洽當最好，不然都沒人來看也是麻煩。
但是以台灣人的習性，千萬不要想「不二價」。這只會讓自己更沒談判空間，最後被殺得更慘。

或許有人會問，如果市價低於我當初的購入價，那我是不是不能賠錢賣？
這個答案，他人沒有辦法給。您得自己想想，為什麼要賣房，原因何在？

【五】找仲介。
仲介依以往的形象，多數人會推綠制服的。不過個人的因素很重要，緣分也很重要。
如果還住在裡面，太多仲介進出很麻煩，所以可以只簽一二家房仲就好。
如果已經清空，那更多人賣更好。不過如果考慮以後可能轉專賣，那也不要超過3家為宜。

【六】簽約。
有一般約和專任約。
一般約的話，所有簽約的仲介都可以賣，自己也可以賣。
現在多數人傾向簽一般約，不簽專任約，怕被綁死。

其實在特殊情況下，是可以簽專任約的。
通常是仲介有快談成的對象，希望能多加一層保障。這個時候可以開放專任約給他，但是期間不要太長，20天到頂。
如果之前給了太多一般約，中途要轉給專任約，不是不可以。但是要一一通知，真的有些麻煩。所以剛賣的時候還是不要超過兩家為宜。

【七】簽約重點內容。
1.通常台灣仲介會要求拿4%的服務費。
這其實看物件大小，兩千萬以上給2%也可以(含大品牌)。
還有，越接近市價，給的可以越低，高於市價很多，當然不方便再砍服務費。

2.<仲介帶看過的客戶，屋主在三個月內不能自己賣>
如果合約上有這一條，那請在條款後面加註：
仲介必須在帶看後當天把客戶的姓名和身分證字號告知屋主，此條款才生效。

3.每一家仲介對斡旋金的條文不同。但是最好在合約上寫上：
在屋主尚未簽屬出售同意並實收到訂金之前。所有買方與仲介的任何合約，包含所謂的斡旋金皆與屋主無關。

4.無論是專任約或一般約建議都能寫上，無責解約的條例。
其中包含：為防範一屋兩賣，即便售金已經達到底價以上，亦必須經屋主同意才算正式成交。仲介不得主張要依此收取服務費。
(個人曾遇到同時3家仲介都在現場，且都達底價以上，但是我只能選一家，其他的也只能默默放棄)

5.仲介會提出"屋況說明書"來勾選。
有關未來還有延伸責任的部分，盡可能坦白。譬如漏水、壁癌、氯離子過高、非自然死亡、房屋傾斜、....等等。有些仲介會希望輕輕帶過，反正未來責任在您不在他。所以不要聽他的。

6.付款方式。什麼時候拿?%，這倒無所謂。但是記得要求履約保證。而且最好是銀行直接保證。

7.有些仲介會要求，將最初的訂金當成他們的服務費。但這樣與法不符。
記得，在簽正式買賣合約之前，仲介都不得要求任何費用。甚至廣告費、車馬費都不行。
即便簽正式合約後，依政府建議，也可以只先付一半服務費，另一半等完全交屋後再付。因為仲介的責任是必須直到交屋，並且一切都順利為止。

8.跟仲介簽約，有可能簽的是底價，也有可能簽的是開價。
如果簽的是開價，簽完之後幾天仲介會再和您簽一份價格變動書。那個才是底價。
要不要簽呢？ 簽吧，不簽仲介很難辦事。不過心裡想1000，實際上還是要再留個3~5%的彈性，就簽1050。不過精明的仲介還是猜得出你真正的底價的。

有的人會簽"實拿"，不過實拿定義有些模糊，或許會有紛爭。
賣方認為實拿是已經扣除增值稅，可是增值稅卻會因為所有人的身分而會有所變動。這樣容易造成紛爭。

9.無論是專約或一般約，通常是2~3個月為期。
中途是可以解約，但是考量仲介也是有付出，所以萬不得已勿輕易解約。
至於解約的罰則，盡可能在一開始簽約時就能大家說清楚，寫明白。
通常仲介會比較強勢，他們通知您的(譬如有人下斡旋等等...)一通電話就OK。可是你通知他們的卻要親自去他們公司改約。個人覺得雙方都應該公平，要嘛親自，要嘛簡訊通知也算正式通知。把這寫清楚。

10.最後，簽約的仲介是不動產經紀人，合約上也必須有他們的公司章。(如果由營業員代簽，並須一樣有不動產經紀人的簽章)

【八】配合帶看。
與仲介簽約後，如果是打高空的物件，可能久久才看得到仲介。
如果是有希望賣出的物件，首先仲介會發動整間店員都來參觀。這樣您就知道自己的訂價對不對。
如果房屋已清空，那可以把鑰匙交給仲介。不需要親自去開門。
如果自己還住裡面，那接下來就很煩人。有真的顧客也有更多假的客戶。
當仲介在向客人解說時，您如果在旁邊，千萬不要插嘴或和客人頂嘴。做您的事就好。
過於插嘴的屋主，最會讓客人覺得您的不安和急於求售的心情。

能不能順利賣出去，除了價位之外，緣分也很重要。遇到有緣人，自然能賣個高價。
萬一期約快到了，卻還是不能賣出。
那仲介會要求您降價。或是延期(這個機率較低)。要怎麼辦？
有可能真的價錢太高(降價)，也有可能是仲介不夠認真(換仲介)，或是有緣人尚未出現(等待)。

【九】收取訂金(斡旋或要約書)。
通常斡旋金在屋主同意後由屋主收取當訂金的一部份。之後買方若不買則訂金沒收；賣方若不賣則退回訂金之外還要賠償相等的錢做賠償。
要約書也視為買賣的成立。若有反悔，依要約書上的罰則。
但是要約書沒有實質的金錢為訂金，通常事後再補。難免糾紛得訴諸法律。所以一般大眾還是傾向使用斡旋金。

偶而，會有仲介沒有收斡旋金的例子，通常在於之前曾經有過斡旋，但已退回。或是買方和仲介相當熟悉。
收不收斡旋是買方和仲介之間的事，和屋主無關。屋主主要是收到訂金為準。
個人對第一次見面的仲介會給斡旋金，但以後再有接觸，就不再那麼麻煩，價錢先談清楚了才下斡旋(訂金)。

收取訂金之後，順便在簽收訂金的收條上要註明簽買賣合約的日期。並寫明，如有哪一方刻意拖延，則視為放棄。
如果買方放棄，這筆訂金就歸屋主。仲介不得主張酬勞。至於仲介要不要再另找買方求償，那無關屋主。

【十】簽訂買賣合約。
如果有仲介，通常是去仲介的公司。並且由仲介公司特約的代書為之。
如果是自售，之前就雙方言明使用哪一方的代書。也可以雙方都各找自己的代書。
如果有使用銀行履約保險，因為保障的是錢不是證件，有利於買方。所以建議代書由賣方去找。

【十一】買賣合約重點內容。
1.之前和仲介簽的那一份「屋況說明書」要付上，並註明依現況交屋。
依現況就是依這張屋況說明書裡的內容交屋，不是依現在的屋況交屋。
有些賣方以為這樣寫，以後就完全沒責任。
沒責任的情形是，假設有漏水，屋主有註明A處漏水。
那以後A處漏水就沒有屋主的責任。不過如果是沒寫的B處漏水，還是在半年內賣方有修繕之責。
所以說，屋況說明書盡量把疑慮寫清楚。免去事後麻煩。

2.罰則是雙方面的。在交屋日期方面，賣方最好能留一些時間，不要逼得太緊。

3.有的買方會要求寫上貸款成數的保障。除非這間房子真的很難脫手，否則盡量不要答應。
或是跟代書私下討論一下，代書在這方面通常很行。

4.要留下的家具，無論有償或無償都必須在合約上寫清楚。

5.除此之外，大概都是跟著制式合約走了，沒多大爭議。

【十二】交屋前的等待。
配合代書提交各類文件。
隨時留意履保銀行款項進出的簡訊。
如果買方因為貸款不順(機率很大)，會要求時間上的通融。人情上最多會給半個月的彈性，多了的就照合約的罰則，買方必須按日給息。
如果買方要求交屋前先由設計師或風水師進去勘查。可以拒絕或是親自帶進場，不要讓他們自行進去。
除了合約上寫明要留下的家具，其他盡可能在交屋前清空。

【十三】交屋。
看一下銀行簡訊，是否所有的款項都已經入到履保的帳戶。
交屋理應先去現場，雙方清點之後才到代書處辦理最後的簽章。但是仲介為了方便，會省去現場而直接約在他們公司辦理交屋。
離開前，有些代書可能會問：實價登錄怎麼處裡？ 通常就是實報囉。至於包不包含仲介費用在內？我的經驗是不包含。

《恭喜！賀喜！》買賣順利完成。

Q: 我好奇，買房自住房價漲了有了人說可以增貸出來，但貸出來的錢不是也要還嗎?A:沒錯，你的觀念非常精準！增貸出來的錢絕對是要還的，它本質上就是「負債」，絕對不是天上掉下來的免費現金。既然借出來的錢連本帶利都要還，為什麼還有一堆人把「房價上漲、增貸出來」視為理財神技？這背後其實是將「死資產」轉化為「活資金」的財務邏輯。主要有以下幾個核心原因：1. 賺取「利差」（套利）這是最多人增貸的目的。房貸是普通老百姓這輩子能借到利率最低、金額最大、期限最長的貸款。

自強街以北，裕民二路以北，振華公園內算石牌國中學區。--石牌國中學區範圍（臺北市北投區）
臺北市立石牌國民中學（簡稱石牌國中）位於北投區石牌地區，校址：臺北市北投區石牌路一段139號，電話：02-2822-4682。

https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659090940.A.604.html--作者ceca (生活藝術大師 N)
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標題Re: [閒聊] 老公寓都是什麼人在買的
時間Fri Jul 29 18:35:38 2022
※ 引述《HAHAHUNG (哭阿)》之銘言：
: 周遭的七八年級買自住房時
: 有買預售屋 新大樓或華廈 中古大樓等
: 但卻沒人買板上很推薦的老公寓
: 當然也有人想買房 但又嫌房價貴
: 我就建議他們看老公寓
: （新莊舊市區的老公寓 價格一千萬有找）
: 然後就被笑：那種環境誰住得下去啊
: 所以很好奇 老公寓是什麼人在買（自住）的？
: 有買賣老公寓的版友能解惑嗎
同樣室內25坪好了.
新大樓1500萬,2x年大樓1000萬,4x年大樓700萬,公寓3F 600萬,公寓5F,450萬.
而4x年大樓通常狀況很複雜,公共區域"視覺上"比老公寓還差.
(視覺上大多老公寓如果是60分,4x年大樓大多是50分以下)
你今天需要室內25坪,例如夫妻有兩個國中的小孩一男一女又帶老母.
2x年大樓你都買不起...因為沒那麼多錢.
這時候你只剩下4x年老大樓和公寓可以選.
你如果想要住的單純,你會買老公寓.
如果你膝蓋不行,你只能買4x年老大樓.
你如果想省管理費你會買老公寓.
你如果不想自己追垃圾車你會選4x年老大樓.
至於如果600萬你都很吃力.
那450萬是你唯一選擇...你沒有選擇,乖乖掏錢買.
大概就是這樣一回事.
然後記得兩點.
1.窮人永遠都比有錢人多.
只買得起600萬的人,人數永遠比買1000萬的人多非常非常宇宙無敵多.
2.公寓幾乎沒有生產,釋出量也低...
市場上供給量最大的東西其實是新屋...XD
中古屋一般人住得好好的,不會沒事拿出來賣...所謂的一般人是指90%的人.
而公寓這種,你賣掉要換屋都會比較吃力,所以公寓拿出來賣的比率又更低.
通常五樓會賣是因為,他漏水修復要成本,窮人沒錢修,所以只好賣...
讓投資客接手幹這件事情.
所以五樓釋出量比較多.
其他1/2/3/4F公寓,自己去看,釋出量是多少...XD...少到很多區域還找不到勒.
市場拜託.
自己跳下去打滾才看的到真相.
不要用猜的.
尤其本版是平均身價最高的板,高過科技版.
請不要用生存者偏差的態度去看待主流產品...XD
你一路都念好大學,又是好工作,家裡又不窮,現在又有三千萬.
你怎麼知道只有30萬的人在想甚麼?
但是你是多數還是只有30萬的人是多數?
那你用你的角度去"做生意"??...
典型一株韭菜...顆顆~~~~
啥?你有三億??......那你要跳入市場你絕對要非常小心..顆顆~~~
你在這個社會應該是一種外星人等級....連語言可能都不通了.
--
※ 發信站: 批踢踢實業坊(ptt.cc), 來自: 61.227.129.100 (臺灣)
※ 文章網址: https://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1659090940.A.604.html
推 aids2: C大把不是秘密的秘密說出來了 07/29 18:38
推 IS0987: 老公寓就是空間硬需求的剛需買的阿，要這地段空間沒法妥 07/29 18:38
→ IS0987: 協的人 07/29 18:38
→ aids2: 一個地方是否可以生存看最低房價和租金 07/29 18:39
→ IS0987: 比如工作就在那小孩就一男一女或有長輩 07/29 18:39
→ abyssa1: 北市好學區 新大樓6000萬 老大樓3500萬 老公寓2500萬 07/29 18:40
推 IS0987: 這也是為啥地段好的公寓還一堆人要租 07/29 18:41
推 rabb2000: 現在全台平均每人背房貸1000萬了，表示買1000萬的房子 07/29 18:41
→ rabb2000: 正常沒很貴 07/29 18:41
→ kusomanfcu: 凡是有的，還要給他，使他富足，但凡沒有的，連他所 07/29 18:42
→ kusomanfcu: 有的也要奪去，搶買便宜的就對了 07/29 18:42
噓 stevenshih: 但是那是拿來投資拉不適合自住ceca我賭你不是住老公寓 07/29 18:42
→ kusomanfcu: 買了別賣只出租 07/29 18:42
→ stevenshih: 老公寓根本不適合自住又臭又髒環境又差 07/29 18:42
→ rabb2000: 賣公寓5是因為爬樓梯太累 07/29 18:42
→ kusomanfcu: 炒房福音 07/29 18:42
→ IS0987: 沒錢很多不可以就會變可以了 07/29 18:43
→ dakkk: 一層兩戶 單純很多 07/29 18:43
→ kusomanfcu: 租金會因為最低工資上去而上去還會因為稅制而上去 07/29 18:43
→ kusomanfcu: 馬太效應 07/29 18:43
推 QuantumHsia: C大真的很中肯啊... 07/29 18:44
→ supereva: 莫忘世上苦人多 07/29 18:52
推 stevenshih: 那ｃｅｃａ你是住在大樓還是公寓？ 07/29 18:54
我旁邊有一個住公寓的.
他家公寓現在三千多萬給你參考.
你是覺得投資客比你白癡.
會買一個沒人要的東西嗎..XD
你是不是沒出社會,都在靠媽媽十塊?
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 18:55:32
推 rabb2000: 高雄哪裡有三千多萬公寓？ 07/29 18:59
為啥房子一定在高雄..XD
光論我家,北中南都有房子阿.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 18:59:35
推 stevenshih: 所以ｃｅｃａ　你現在是住公寓嗎 07/29 18:59
不是耶...XD
我錢多啊.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 18:59:57
→ stevenshih: 那你到底是不是住在公寓？？？ 07/29 19:00
不是耶...
我錢多啊..XD
但是,我又比你懂社會阿..
顆顆.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:00:38
推 sss700304: 中肯什麼...講的都是國民生活須知.... 07/29 19:00
→ stevenshih: 哈哈　所以我說過啊公寓只能投資　自住根本不行 07/29 19:00
那你是認為.
公寓裡面住的都是鬼?還是住的都是投資客?
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:00:55
→ stevenshih: 公寓那種環境根本住不下去 07/29 19:01
那住的都是鬼?
你要不要去公寓按一下門鈴看看.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:01:29
→ stevenshih: 住窮人阿　你看過上流社會嗎　ＸＤ 07/29 19:01
阿你是上流社會人比較多還是窮人比較多?
阿你是要賺上流社會人的錢還是賺窮人的錢..XD
你以為上流社會那一丁點人的錢很好賺?
好賺你就不會靠杯房價貴了..XD
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:02:16
→ stevenshih: 寄生上流　有錢跟沒錢住的地方差很多 07/29 19:02
→ stevenshih: 寄生上流裡面窮人地下屋也有人住阿　你會住嗎 07/29 19:02
窮人多你不賺他們的錢?
那我賺阿..XD
公寓有再難賣的嗎..XD
那麼好賣的東西,幹嘛不做他的生意?
而為啥那麼好賣?
需求龐大供給量少嚕.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:03:01
→ rabb2000: 公寓如果沒買在市區，就沒意思了。 07/29 19:03
外圍會被老闆買去租給外勞.
之前在外圍有一個公寓案,四周都是工廠,蓋了一棟應該算是五六戶有點規模的.
裡面住戶大多數都是外勞.
所以工廠多的地方公寓依然有龐大需求.
※ 編輯: ceca (61.227.129.100 臺灣), 07/29/2022 19:04:22
推 oberon1013: 推 07/29 19:03
推 wwe50222ex1: 用平常帶看量來看就知道了，我接的300萬套房和500萬 07/29 19:07
→ wwe50222ex1: 兩房頂樓公寓都一堆人要約看，市場趨勢真的就是這樣 07/29 19:07
→ wwe50222ex1: ，預算有限的人比大家認知的多很多。 07/29 19:07
推 wwe50222ex1: Steve是不知道有錢人也會住公寓嗎，我認識一個住民 07/29 19:11
→ wwe50222ex1: 生社區公寓的投資客，一次買兩層，後來頂樓都沒住賣 07/29 19:11
→ wwe50222ex1: 掉成交價接近3000萬，現在還是住在次頂那間。 07/29 19:11
推 SINW: 正台北公寓2-3000 住戶是很正常的 07/29 19:14
→ wwe50222ex1: 就有人以為公寓都類似九龍城寨不適合自住啊 07/29 19:17
推 elfish123: 好文 07/29 19:23
推 piliwu: 真的莫忘世上苦人多XD 07/29 19:27
推 stevenshih: https://i.imgur.com/aP4ucyn.jpg 07/29 19:33
→ stevenshih: https://i.imgur.com/1a0NW76.jpg 07/29 19:33
→ stevenshih: https://i.imgur.com/FrdpUrV.jpg 07/29 19:33
推 qqphor: 推C大，進入市場就明白了，如何看到底層需要什麼，這點真 07/29 19:33
→ qqphor: 的很重要，謝謝分享 07/29 19:33
→ stevenshih: 這環境你會想住嗎？ 07/29 19:33
推 f860506: https://m.rakuya.com.tw/sell_item/info?ehid=0747fd18 07/29 19:35
→ f860506: 9750952&from=list_regular 嘴公寓的這間各位住的起嗎 07/29 19:35
→ f860506: https://reurl.cc/W1LGn7 07/29 19:35
→ qqphor: 嗯，自己都還在底層裡90%，合理 07/29 19:36
推 LGham: 我就住公寓住了快三十年阿 還不是過得好好的XD 07/29 19:38
→ qqphor: 這環境比我長大的公寓還要好，為什麼不能住，還很好住 07/29 19:38
推 s8752134: 在台北市是 老公寓 vs 外圍新大樓 以價格來說 XD 07/29 19:38
→ qqphor: 公寓那有那麼恐怖，古惑仔看太多了 07/29 19:39
→ s8752134: 1500在台北大概只能買偏遠或雜亂地區的老公寓 07/29 19:39
推 abyssa1: f86你po那個是華厦喔 07/29 19:39
推 piliwu: 那有電梯有車位 07/29 19:40
→ f860506: 是磚造公寓阿 07/29 19:41
推 stevenshih: https://i.imgur.com/LAqxO49.jpg 07/29 19:42
推 Spurious: 推 07/29 19:42
→ qqphor: 目前住的透天（13地坪4層）對面就是整棟外勞，旁邊還有一 07/29 19:42
→ qqphor: 間拾荒婆婆住的，也是很好住，這裡像廢虛的目前有一間開65 07/29 19:42
→ qqphor: 8，如何，一堆人搶 07/29 19:42
→ stevenshih: https://i.imgur.com/3x4Z0N5.jpg 07/29 19:48
→ stevenshih: https://i.imgur.com/R40Daxf.jpg 07/29 19:48
推 pigmoo: 事實，有錢一定選擇更好 07/29 19:51
推 AGODC: 靠，我這空空都快被你洗成多多了，這正常嗎？！ 07/29 19:51
推 wwe50222ex1: 事實就是像你貼的照片那樣還是會有人因為預算妥協住 07/29 19:53
→ wwe50222ex1: 那邊。 07/29 19:53
推 humaisme: 阮今天不就住民生社區的公寓？ 民生社區公寓住的名人可 07/29 19:56
→ humaisme: 多的勒 連總統都住那 07/29 19:56
推 placea: 華廈才是正姊 07/29 19:59
推 aesdu: 印度貧民窟都可以住人了，哪裡不能住人？ 07/29 20:02
→ aesdu: 真的是爽到不需要出社會，每天媽媽十塊就好了 07/29 20:02
推 freekid: 鳳鳴王就是無聊在北爛而已 07/29 20:04
噓 swgun: 問題就在自住仔覺得房價漲他有賺啊 07/29 20:07
→ swgun: 30年後買大樓的不就屌打買30年公寓的 07/29 20:07
→ swgun: 這邊奇怪的雙標就是投資客拼命喊老公寓好賺 但一堆 07/29 20:16
→ swgun: 人都在講新屋 07/29 20:16
→ swgun: 預售多少 某大樓實登多少了 07/29 20:16
推 tetsu1210: C大講的很好阿，完美的打臉下一篇 07/29 20:30
推 liu1981sssss: 有三億都是買土地居多 07/29 20:32
→ ppnow: 30幾年大樓的電梯我根本不敢坐，老公寓香多了 07/29 20:33
推 tetsu1210: 推文某個人瘋狂跳針，可憐啊 07/29 20:39
推 aahhaa: 某人連C大在講啥都看不懂 C大住哪又怎麼了? 07/29 20:40
→ aahhaa: 看文連重點都不會抓 不然就顧左右而言它 怪人 07/29 20:41
推 tetsu1210: 現在的空空都這種水準哦，真可憐 07/29 20:41
推 maxsevenstar: 某人是不是含著金湯匙出生以為每個人都是這樣啊？ 07/29 20:44
→ proudC: ceca這個觀念以前有分享過了，不過真窮人是連老公寓也買不 07/29 20:46
→ kendavid001: 推 真實 07/29 20:54
推 NTU303150195: 我住五樓公寓買電梯大樓租給空空，嘻嘻 07/29 20:57
推 aa01081008tw: 窮人比有錢人多.這種基本觀念..某樓竟然能屁一堆XD 07/29 21:30
推 rabbit2233: 推c大 07/29 21:35
推 instratos: 鳳鳴小丑愛跳舞 07/29 21:40
推 yiliang1107: 佛啊，能買1000萬的人可以買450萬 07/29 21:46
推 k0939770752: 住台北老公寓的身價都不會太低，很多人都不只一間 07/29 21:47
→ yiliang1107: 但只能買450萬的人，無法買1000萬的物件 07/29 21:47
→ k0939770752: 一堆鄰居身家都破億的也是住老公寓 07/29 21:48
推 ZUMA1225: 推你 07/29 22:04
推 diiiib: 某樓可憐那 07/29 22:52
推 Refauth: 某樓一整個崩潰.... 07/29 23:01
推 idmaker: 請問ceca大公寓硬傷是沒車位這個怎客服？ 07/29 23:05
→ zzz50126: 30年後買大樓的屌打買公寓的？？？我花500買公寓，多出 07/29 23:07
→ zzz50126: 來再買一間出租，30年後誰贏你要不要按計算機 07/29 23:07
推 idmaker: 看ceca屌虐某steven是爽 07/29 23:11
推 jimrogers: 推 老公寓二三樓無敵少釋出 哪個縣市都一樣 07/29 23:43
→ jimrogers: 其實要知道30萬的人想什麼也不難 當一次善良房東被惡房 07/29 23:45
→ jimrogers: 客故意欠錢數個月 就知道了 底層不像有些人想那麼美好 07/29 23:46
推 qqphor: 老公寓的附近通常都有大、小公園，會有停車場可以租，卡 07/29 23:48
→ qqphor: 到低總價，車位不是必要考慮之一 07/29 23:48
→ jimrogers: 或著說是 沒像有些人想得那麼多選擇 更多是沒選擇 07/29 23:48
推 qqphor: 沒錯，有些底層的人真的是可憐之人必有可恨之處 07/29 23:50
推 sspider0829: 多得是嘴砲巨人 講的一口好家世背景 結果理財觀念0 07/30 00:29
→ sspider0829: 分 還號稱自己高收專門誤解別人在講啥 07/30 00:29
→ C24128390: 只愛解讀字面意思的人到處都是XD 不限立場 07/30 00:58
→ C24128390: 抓到關鍵字腦袋就關機了 不會去想人家到底想說啥 07/30 00:59
推 Giroro813: 城中城那種環境都一堆人住了，說老公寓不能住人的是腦 07/30 03:32
→ Giroro813: 袋有啥障礙？？不能住人不然是住誰？ 07/30 03:32
推 JWILL: 你貼的那些公寓環境算很好了，不知人間疾苦 07/30 04:24
推 NKVD: 觀念正確推 07/30 19:28
推 showbon902: 未看先推 07/30 19:48
推 viba0802: 言之有物又懂得比我多就是推 07/30 19:53
推 yivtfa: 窮人＋1 07/30 20:43
推 jerry1019: 同樣千萬，同事買新大樓繳錢，我買 07/30 21:09
→ jerry1019: 我買舊公寓兩間自住出租貸款抵銷。 07/30 21:10
→ jerry1019: 漲價幅度相當，我還能不被綁死繼續拼 07/30 21:12
→ jerry1019: 而且地段更好。同樣收入來看，未來... 07/30 21:13
推 HAHAHUNG: 感謝解惑推 07/30 21:13
→ jerry1019: 看完ceca大開釋我又鬥志燃燒了，繼續 07/30 21:18
→ jerry1019: 執行我老屋修改的最後階段。 07/30 21:19
推 bms: 彭總裁不都住了大半輩子的公寓 Steve 是有多矜貴 07/30 21:25
推 rainsilver: 莫忘世上苦人多 真的就只能買公寓的多 07/30 21:34
→ rainsilver: 像那種40年舊大樓也是住滿人 07/30 21:35
→ rainsilver: 去寫居家鑑定一堆這種 那環境真的開眼界 07/30 21:36
推 frowning1226: 推 07/30 21:57
推 idmaker: 某北七什麼咖自以為有能耐賺到上流人的錢嗎 07/31 00:17
推 WaitJ321: 某樓真可悲，推文一直跳針 07/31 00:24
推 jerry1019: 姊姊 07/31 10:20
推 ukuk666888: C就是臺灣自己內鬥的代表 大家生活越來越難過 07/31 10:27
推 ok: 我住永和老公寓一樓三十年也沒遇到什麼問題，前兩年在澳洲買 07/31 10:51
→ ok: 房，但說真的將來還是會希望能在北部可以有第二間老公寓一樓 07/31 10:51
→ ok: 或者二樓，其實保持好的老公寓稍微整修盡量保留原味，日子還 07/31 10:51
→ ok: 是可以過得很舒服很有品味的，大樓，嗯我沒住過，但感覺持有 07/31 10:51
→ ok: 成本比較高~~~ 07/31 10:51
推 apple00: 笑死 鬥臭某些人好像台灣人就都有房子住了 要紅要當紅衛 07/31 17:52
→ apple00: 兵請游去對岸海峽沒加蓋 07/31 17:52
→ TEYU21: 正解，窮人比富人多太多，自己去調主計總處數字就知道 07/31 23:06
→ nxuanr: 平行宇宙的概念 08/01 21:50
推 tomap41017: 推 08/02 01:25
推 alanbread: 乾最近5+6被檢舉 氣死 08/03 11:42
推 chen831030: 3/14 03/15 05:13
→ chen831030: 謝謝 08/06 04:14
推 chen831030: 謝謝 10/11 18:38