碎碎念

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買房子的參考指南
[楔子]
個人何德何能，敢寫一篇參考指南？本身是高雄人，上來台北半輩子。光大台北就住過西門町、二重埔、永和、中和(2)、新店(2)、板橋、蘆洲、石牌、文山區、大安區(3)、松山區、士林區(3)、陽明山等。

從民國68年起，共買過9房也賣過9房。日本、泰國的房產也觀察投資過。38年中眼見了幾次台灣房潮的起伏。長輩與朋友也不乏是小建商、老代銷或老房仲。雖不算有錢，但長期觀察各地區房市，經驗確實不算少。

前十年到前兩年之間，台灣房市走出了一段大多頭。受到漲勢的感染，能買的，想買的，怕買不到的都進場了。眼看目前房市有些微下修，當時有遺珠之恨的人，難免忖動。沒房的不安全感與正在下跌的房市形成衝突。買與不買？答案要自己給。

對未來房市的看法：正在看此文的網友家都在最好地段，不會跌之外，其餘地區以新屋的成交價為準會下修30~50%(新屋和新屋比)，時間拉長到15年。

但想買房的要等那麼久嗎？個人本身也在找房，像是買車，只是要有未來15年承受可能30%跌幅+折舊的心理建設。如果同意小弟以上的說法，且自認為承受得起，那請繼續往下看。
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以下不再討論未來房價漲跌(扯到漲跌的將不回應)，只討論如何買房。


[ 一 ] 挑選物件
@ 挑選的管道很多。如果是由591去挑，設定好「地區」，「條件」、「住家」之後。再加一個「單價由低往高排序」。由低單價的看起，只看前1/3的頁次，超過的就不要了。
@ 將該地區之前的法拍物件搜尋一下，法拍價約為目前同屋況的市價的85%。這比實價登錄還準。
@ 參考實價登錄去頭去尾後的中位數*0.9，或是低位數*0.95。日期越接近的越正確。
@ 如果想買1000萬的，那開價高於1350萬的，雖然還是有機會，但是不用太浪費時間去挑。

[ 二 ] 接洽
@ 先致電仲介。把更詳細資料問一下。有些是釣魚的，先問可以省去後面時間的浪費。
@ 再回到網站做些功課，Google地圖看一下附近環境，交通狀況。車站到回家的路上有否路燈和人行道。
@ 選好後可自行先去看屋或是聯絡仲介。
@ 如果先實地自行看屋和觀察環境。因為進不去屋內，可以觀察樓梯間，磁磚和陽台下面的原漆(註2)。這三處可以不進屋就能知道原始水泥結構有沒偷工減料。用鉛錘方式看外觀是否傾斜。覺得不錯再打給仲介或自行找到屋主。
@ 同一地區同時鎖定兩間房子，各找不同家的仲介。有些仲介是連鎖的，例如同一個老闆分兩家店，各加盟全國和永慶。這要搞清楚。
@ 屋主自賣的其實沒比較便宜，很多人是先自賣，賣不出後才會交給仲介。所以自賣的通常是前期，所以漲勢中便宜，但跌勢中反而貴。

[ 二 ] 看屋
@ 由仲介帶入屋內前。先樓梯間看看地上的裂痕。如果只有髮絲細縫還好。嚴重的話就是房屋有傾角或是鋼筋規格太細。
@ 入屋後幾個必要看之處，浴室活動天花板上方是否有剝落並掉下水泥屑，有的話就有海砂嫌疑。
@ 天花板或地板好像有隆起加厚處(重灌過地板)，也是有海砂疑慮。
@ 浴室門邊用手指摳一下水泥，是否已"乎"掉。有的就是水泥磅數不足。
@ 留意窗台下是否有重新漆過，或是水痕。尤其是面東北邊的窗戶，可看出是否有壁癌。上頂樓的樓梯間牆壁好壞，也比較能了解結構體的情形。
@ 可以的話避開剛裝潢好的房子，如果真要買這種，要檢查電控箱和無熔絲開關是否更新，是否有加大到60(最好75)A以上。電線是否更新。還有電線的品質，最好是太平洋的(看不到品牌的話可由粗細和軟硬研判)。
@ 如果屋主宣稱水管都有換過，可檢查水龍頭接處，或是問出水電施工的電話。
@ 已裝潢好的房子要留意，投資客通常沒預留冷氣管線就把新天花板做上了。
@ 如果是11樓以上，看看灑水頭是否被裝潢蓋掉。
@ 中樓層是否有緊鄰吵雜的中繼抽水機。
@ 瓦斯是桶裝還是自來？ 改成自來還要花多少錢。
@ 盡量挑不必動到浴室的格局，能不動就不動，因為一動地面就通常要架高是比較大的工程。
@ 後陽台，越正方越好，細長的很浪費空間。
@ 採光(陽光)、對流(空氣)、廚房排氣(水)、洗衣曬衣是幾個要注意的點。
@ 每個出水處、插座最好都要試。帶個小球可以試試房屋是否傾斜。
@ 西向的牆面，如果玻璃太多，賞屋時很光亮很好，真入住時烤死人。
@ 看得到的高壓電線不可怕，正底下都只有7毫高斯，屋內大概只有3以內(標準10以下)。但是如果整棟大樓自己內部的電線正好穿越該屋的牆壁，接近處可高達數百毫高斯。這看不到的最可怕。
@ 基地台的高頻波，會因人而異，只有極少數人會有差，就當成砍價的依據就好。

[ 四 ] 違建問題
@ 如果是北市，不要認為違建是賺到，將來拆的機會很大。其他地區看各地政策。
@ 沒權狀的，如果短期沒被拆的疑慮，通常算1/3~1/4。鐵皮屋算1/4。蓋得還不錯的頂加或室內夾層算1/3。差一點的算1/4。
@ 有權狀的，但用途是公設(常出現在車庫或地下室)，算1/3~2/5。銀行對有權狀的地下室只估1/3，比起一般公設全額估還不如。1F常含有權狀的地下室，目前雖然是可以使用但是畢竟用途不是住家，將來有被抗議的理由。所以只能用1/3計算。
@ 除非有分管協議書(有的建商會在地政事務所的存案留底)，不然不要因為是緩拆，就高估了價值。如果得罪了鄰居，他會用其他理由逼你拆的。
@ 簽約時記得加上一條：之前都沒有過報拆或鄰居抗議紀錄。有報拆疑慮的就根本不要碰該屋。

[ 五 ] 貸款與銀行鑑價
@ 出價之前先找兩家銀行幫忙鑑價。銀行鑑價其實沒很準但關係到貸款還是很重要。
@ 銀行的資訊通常落後市況。所以上漲段，鑑價容易低於市價。如果想買在鑑價，基本上很難。下跌段，鑑價容易高於或略低於市價。但如果鑑價高於買價，還是會以買價為準。
@ 鑑價與貸款者的償還能力無關，所以還須附上所得證明，才能真正算出可貸的金額。
@ 千算萬算可不要忘了加上後面的裝潢費用。

[ 六 ] 出價與斡旋(要約)
@ 出價不能急，最好不要當天就談。如果晚上沒去看過，還要再去一次，並且帶個伴手禮和鄰居或管理員交談互動一下。萬金難買好鄰。
@ 把想買的念頭透漏給另一家仲介，這樣，如果該屋有任何缺失，另一位仲介會透漏給你。
@ 每個地區能出價的折扣不太一樣，大樓，公寓，工業宅，坪數大小也各不同。過去漲越多的能折扣的越多。通常大台北和桃園地區(註1)折扣是20%，基隆和嘉南預估也是15%。大建案區，大坪數，工業宅，公寓(4.5樓)折扣再多一些。屋況裝潢特好的減一些。
@ 由仲介處或自行去申請謄本，可以看出貸款情形。如果有二胎以上，或許表示屋主有急用錢。但如果貸款總數高於或接近想出的價錢，那就放棄。
@ 有了標準價錢後，再往下降個5%做第一次出價。萬一沒有談成，但還是喜歡這房子，之後可以主動再找仲介，慢慢磨，分兩次加價。
@ 不要不好意思出低價，其實賣方能接受的價位常會出乎意料的。(前天仲介打電話來說之前看過的3樓賣掉了，但5樓也要賣。我太太問了賣價，其實就是我之前想出而沒出的價位。我太太很後悔說當時因為出了幾個75%~78%左右的沒買成，所以就沒積極出價。)
@ 對於房子的缺點，心裡知道就好，其實不用透漏給仲介或屋主知道。反正個人能力就是這樣。嫌太多，屋主會期待下一個比較不嫌的。有時候無妨說說好話，屋主會想：難得這麼喜歡的都只能出這個價，那其他會嫌的豈不更難賣。
@ 不熟的仲介通常會要求先給斡旋，看情形可給或不給。或直接說，若談得成就直接下訂吧，免去斡旋。
@ 如果有給斡旋，我曾在一棟樓有提到斡旋該注意的地方。
@ 如果喜歡不要只出一次就打退堂鼓。有人連續幾個月，每個月都找屋主談，最後被他買到想要的價錢。
@ 簽斡旋或拿訂金時就最好能將"屋況說明書"併上，省去日後麻煩。
@ 第一次下過斡旋後，以後針對同一屋或是同一位仲介，其實可以省去斡旋的動作，少了相互的麻煩。

[ 七 ] 簽約
@ 在簽約完成之前，仲介不得以任何名義對買方收取費用。簽約時仲介就會主張收取費用。但是真正的說也可以只先給一半，剩下的等交屋後再給。因為仲介的責任必須延續到交屋，是內政部的定義。
@ 要銀行履約保證。仲介自己有聯合辦了一個履約系統，費用較低或是仲介吸收。但個人覺得自費找正式銀行較好，銀行會在簽約時派人到場。感覺好一些。
@ 現況說明書要記得附上，還有罰則要詳讀。不急的話，時間上就不要壓得太緊。
@ 如果想進一步檢測輻射或海沙(驗2或3點)，簽約後可以要求，賣方不得拒絕。萬一超標或是有非自然死亡，在過戶前，可以完全取消合約。至於已繳的費用可請求賣方付，或是自行認了。
@ 完全交屋之前，賣方如果要求先動用屋款，最好不要同意，不然就沒了履約保證的意義。
@ 屋內會移交或不移交的物品，要寫清楚。

[ 八 ] 交屋
@ 雖已過戶完成，但還要注意是否已經把所有設定塗銷。
@ 點交前，不移交的部分要請賣方全數清走。
@ 交屋時，各種費用依移交日之前和之後分責計算。交屋完成後在代書處簽署，銀行就會提撥履保的費用給對方。

其實還有很多沒提到的，有些怕要入住後才會知曉。
本文內容就算現在用不到，或許以後會有幫助。

註1:桃園之前漲幅不若台北，但是因為蓋太多了，所以議價空間也不少。

註2:以同一棟中古大樓的陽台上面來說，大家都相同顏色，就是原漆。如果沒有滲漏情形(尤其是面東北方，上面又沒外推的)，就很好。

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剛性買屋指南之二 >> 距離可換算成房價

先求個人的時間價值差異。每人因為收入不同，這個數值也會不同。
A薪80000/月=6.7元/分鐘。B薪40000/月=3.4元/分鐘。C在上學(假設算2元/分鐘)。
再來是交通費用的差異。如果是開車，每分鐘用5元計算。如果是公車或機車1元。

對於這個家庭，每多出1分鐘距離的房子，每日成本就會多出(6.7+3.4+2+預估交通費6)*2=36.2元。
假如算成每月26天(含加班或逛街)，36.2*26=941.2。每年是11294.4元。

那11294.4元可折抵多少房價？以現在房屋的利息、折舊、稅金+修繕比率約為5、3、2。
如此反推回去是32萬。就是說每遠1分鐘，可容許減少32萬的房價。
如果其他條件完全一樣。汐止[乙屋]比南港[甲屋]遠了15分鐘，那房價只要能便宜480萬以上，就值得。

｛([A]+[B])÷22日÷9小時÷60分鐘+[C]2+交通6｝×2來回×26日×12月=每分鐘每年耗損的價值。
每分鐘每年耗損的價值÷2(5/10)÷1.8%房貸利率×甲乙兩地的交通時差=甲乙兩地可容許的房價差。
(現階段雖為1.6~1.7%，但時間拉長應以1.8%計算才比較好)。

計算：｛(80000+40000)÷22÷9÷60+2+6｝×2×26×12=11295
11295÷2÷1.8%×15=471萬。
不談未來的漲跌，同條件下的屋況，對這個家庭來說，如果買在多15分鐘但便宜超過500萬，那就值得。依此類推，30分鐘就便宜1000萬。

--------------------------- 本篇同步於#135樓

能在這發表個聲明嗎？

我不反對買房子。但是個人是覺得未來房價會持續微跌15年。
如果贊同這個的說法，心裡也有此準備，才來問如何出價。否則請勿私訊。

房價除了買方客觀的部分，主觀也可影響高達25%的房價。更何況還有賣方的部分要考慮。
如果說得太高了，以後有人怪我。
如果說得太低了，萬一沒買到也要怪我。
(既沒賺湯，也沒賺料，真是無聊撐著)

個人只分享買賣房子的知識，有問就答。如果只是想來取暖，聽不下不同的意見，就請不要問吧。

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先和您談談幾個購屋的原則運用。(您是指這位朋友)

1.陽光、空氣、水。(水也可以泛指進出交通)
您之前看的那間2樓。可以不用考慮了。那一間處在陰暗的死巷內，以後要賣很難有下一手。
如果是在台北或許還好，但是寬寬的馬路是高雄的特徵，既然是在高雄，何苦屈居在連迴轉都不方便的暗巷。

2.電梯。
台北地價貴，買公寓不只是貪便宜，還是拚未來的都更。所以只要堪住的公寓都有人住。
高雄地價俗，買來期望都更不太划算。很多公寓3樓以上都是空置或是出租。
所以買房自住，還是盡量挑有電梯的房子。

3.管理費。
租房子要考慮管理費。可是買房子可不要捨不得這一條。高管理費是支撐房價的一根柱子。
地點條件相同的兩棟大樓。A收2000元管理費；B收300元公用電費。十幾年後，A會比B的房價每坪貴上數萬。
10年總共才多繳20萬，可是房價卻差了數百萬。多繳的管理費也沒白繳，很多服務都有回饋到自己身上。

4.裝修費用。
買房之後的裝修費，10個9個都會發覺比原想的超出甚多。
就算很新的房子，也不可能沒裝修費。您只抓20萬有些不夠。不然就要辛苦點，很多地方要自己動手。
自己可以動手的是，補土油漆，電線拉新，小金屬零件更新。這些不需動用大型器械。費用可以省下8成。

5.頂樓不好嗎？
其實不需要排除頂樓。先打電話問清楚有無頂樓遮陽加蓋。
頂樓如果有遮陽加蓋、隔熱磚或是有植栽，那就沒那麼熱。
至於滲漏。也是要現場看過才能了解。很少是不能解決的。
滲漏與日曬沒太大問題的話，頂樓其實也有他的優點。比較便宜，比較隱私，不會被樓上吵。樓層最高，通風、視野和陽光都更好。所以還是有人很喜歡有電梯頂樓。

6.如何挑出前幾名優先去看的房子？附上本樓#1的資料。
@ 挑選的管道很多。如果是由591去挑，設定好「地區」，「條件」、「住家」之後。再加一個「單價由低往高排序」。由低單價的看起，只看前1/3的頁次，超過的就不要了。
@ 將該地區之前的法拍物件搜尋一下，法拍價約為目前同屋況的市價的85%。這比實價登錄還準。
@ 參考實價登錄去頭去尾後的中位數*0.9，或是低位數*0.95。日期越接近的越正確。
@ 如果想買400萬的，那麼開價高於550萬的，雖然還是有機會，但是不用太浪費時間去挑。

7.我也正在幫您挑了一些物件。但是物件的文宣和現場比對通常會有很大的誤差。所以請有耐性地慢慢去看。詳細的看。

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大家好！
又有幾個一般性問題，我就移到這邊討論。

一.如果房子最近幾年有明顯重新裝潢，而且買方對裝潢多數滿意且想保留。那就多加上裝潢殘值的一半。
問：如果之前從沒有裝潢過的經驗，那要如何評估？

答：中古屋的裝潢費比新成屋要高出約3~5成。
類似電視上裝潢節目有高檔設計師的那種，全新每坪約7~11萬(一半就加約4.5萬)。有四五年那殘值就剩4~7萬(每坪加個3萬)。
普通自住型的裝潢，全新每坪約4~6萬(一半就加約2.5萬)。有四五年那殘值就剩3~4萬(每坪加個2萬)。
預售屋或投資客等級的裝潢，全新每坪約2~4萬(不再折扣)。
基本上超過15年的裝潢，就沒殘值了。6~15年的，則依狀況增減。

二。最佳的房屋的各個面向(尤其透天)：
東北方，少開窗，外面最好有其他較高的建物擋住風雨。沒有的話，窗框防水排水和牆壁防水要做好。
西南方，太陽直曬處避免用大型落地玻璃，不然就要有很好的隔熱貼紙。
東南方，早上金色陽光可直照入家裡。但是會退色的家具稍微避開直曬。
偏南方，有可曬衣服的地區。但讓外界看起來有些許遮蔽，不要太難看。
問：是指朝南最好嗎?有看過一篇文章,裡面提到,朝南、東南、東、西南、西北,這順序最好,是正確的嗎?

答：其實座向不是絕對。譬如朝南，但是前面巷子小又是對著高樓後面。這怎麼會好。

如果客廳朝東南(或南)，早上迎晨曦(如果配管沒問題的話。通常我會客餐廳對調，把最好的位置留給餐廳)；
兩臥室在客廳左方，一間東南一間西北方開窗。牆壁是東北方，不開窗或只開浴室小窗；
客廳後面(或右側)是餐廳和廚房。通常會臨西南和西北兩向。曬衣區如果在廚房外面，恰好能有充足日曬。
如果是透天，前後+側面有花園，那就更棒了。
上面說的也不可能通通符合，只能說越多項好就越好。如果優點不多，那避開一些缺點也可以。

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問：電線走外線需重拉？看到許多文章會說二樓容易有排水問題，這問題是否會很嚴重？現在看大樓都會跳開2樓的房子。

答：容易塞二樓，是因為一樓有自己的排水管，2樓以上共用管線。所以中央管線如果阻塞，會從二樓先冒出去。
但也沒有絕對。如果樓上是和1樓合用，那最先冒出的是1樓。以前小弟一間大樓的五樓也因為管線在那轉折，所以很容易阻塞。

很多屋主會賣房，佔很大的原因是被漏水問題惹惱了。其實漏水問題稍微動點腦筋，花點小錢就能解決。
曾買過一間比隔壁要便宜很多的1F+B1的房子。鄰居和我自己都納悶，前屋主怎會那麼便宜賣我。
後來第一次颱風時答案出來了，地下室的排水管會倒灌。排水管的止逆閥壞了。
總共花了不到3千元就修好，還多添加了一道保險。為了這個問題，前屋主最少便宜了200萬賣我。

目前我也住二樓。廚房的排水必須要每兩年花一千五請人通一通。
二樓雖然比較會堵塞，但也沒辦法。沒電梯的公寓，未來還是只有二樓比較有下一手。
如果房屋真的老舊到漏水問題很難解決，那就花3~8萬重拉新管，舊管就封掉不要用了。如果前屋主因為漏水問題可以多便宜三五十萬以上，那何不買下自己解決。

現在流行"工業風"，就是管線不埋進牆內，尤其是舊房子。這樣以後較好維修，不過要走得漂亮就是(不是很容易)。如果要走外牆，也要樓下或管委會的配合。(如果是沒貼磁磚的公寓後牆，通常都不用問，直接做了)
舊電線無論有否重拉，總電流量，最好不要低於60A，不夠的要申請。另外幫廚房另拉一條獨立的迴路。通浴室的迴路要加裝「漏電斷路器」。電控箱不夠大的話，請水電師傅新作一個大一點的。

小弟目前在裝修的房子，因為整棟自己的，所以舊管線放棄後另外在室內牆角做了一個約一尺見方的新管線間，貫穿樓板，由B1直通3樓。再由管線間分叉到每層各部分。部分走明管，部分走牆內。這樣能省下20萬的更新費用。


註:2樓如果要移排水管線，最好問問樓上，是否也要用新管(最好留下有詢問過的證據)。因為二樓如果自立排水管線，那中央管線就由3樓以上共用。如果汙水由3樓冒出，那3樓的頭疼可能就更甚於2樓。如果漏到2樓，也是麻煩。

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您好！

本樓主要是以自住為考量。所以才建議避開太老舊的房子。
自住難免花大錢裝潢，而且越老舊的花越多。就算花了比較多的錢，裝潢受老舊結構的拖累，使用年限也比較短。

如果是想賺租金，40年老房子也不一定划算。
如果房子能住70年，新房有70年收益，40年老房子只剩30年。
新房和老房子價格通常差不到一半，而使用上卻是70/30。何況老房子後面要花的整修費比新房還要高。

如果是投資想賺價差，那就又是另一種考慮。重點在於拚都更。
都更的話，房子越老、越不堪用，都更機會越大；越便宜後面的利潤就越好；地點越好房價越高的地區，建商的意願就越高。
您說要投資在新北市。那要考慮附近有沒有都更成功的案例。如果沒有，那很冒險。

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堂妹在美國的房子想要賣，目前正在裝潢。
美國如果沒有裝潢的房子很難賣，就算有專門整修房子的職業咖來收購，價格也很低。
這方面和台灣完全不同。因為土地相對便宜，美國沒裝潢的恐怕只值有裝潢的3~4成價格。而台灣沒裝潢的卻要8成價格，如果加上自己裝潢，成本幾乎都超過100%。

台灣人不喜歡買前一手剛裝潢好的房子。怕投資客隨便做做。
其實，不需要排擠投資客裝潢的房子。除非裝潢是"自己做的"。

如果不是"自己做的"，只是自己花錢請人家做的。那你花的錢不比投資客少，效果也未必比投資客好。
我不是鼓勵買投資客裝潢好的，而是說除非自己很內行，否則做出來的未必比投資客還好。
何況自己裝潢，萬一時間和品質超出預算，很累人的，幾乎會抓狂。

所以，自己對裝潢很內行的，才鼓勵自己做；否則不用排除投資客裝潢好的房子。當然如何分辨屋主有沒有紮紮實實的裝潢好，我前面有提到一些分辨的技巧。
買投資客的，後面難免還是要修補。不過如果只是小瑕疵，那不用擔心，總比自己整個大裝修輕鬆多了。


您的履保，感覺是很不踏實。(好像我首頁也有提到)

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關於捷運宅

今天假日，外面又大雨。閒閒沒事就來聊一下「捷運宅」。
多數人可能對數量有限的捷運宅很陌生。

先說壞的。
1. 土地持分只有約正常的一半。譬如18樓建，通常土地持分是除以18。但是因為共構。所以會再減去捷運局的持分。(有些只有地上權，那個不好，不討論)
2. 出入口可能接捷運出口。所以吵雜一些。
3. 因為年輕上班族較愛，所以居民或許會有一些老年人比較看不慣的習慣。
4. 低樓層比較敏感的住戶在入夜後不知是否能感覺到列車的震動？以前我投資的是高樓層，倒沒聽租戶這樣說過。
5. 一般坪數偏小，有一房一廳或是一房兩廳。三房的物件較少。
6. 房價比附近純住宅略低。

再說好的。
1. 土地持分較少，是缺點也是優點。同樣的居住空間，地價稅繳得比較少。
2. 出入口接捷運出口，是缺點也是優點。進出車站不用淋到雨、不用曬到太陽、不用路過陰暗的巷弄，安全快速到家。
3. 年輕人較愛，是缺點也是優點。想脫手的話，不乏後續接手的人。我3個星期就完美賣掉。「好賣」很重要。
4. 因為共構，地基打得比一般大樓深。承重與耐震標準也比一般住宅高，甚至比工業宅高。
5. 房價比附近純住宅略低，是缺點也是優點。同樣的錢多買2坪，多使用2坪。未來要賣，漲幅是一樣的。
6. 捷運局就是好鄰居，經常會有很好的回饋。像我投資的那一間，前3年都免管理費，後來的管理費也不高。
7. 投資出租的話，投報率比一般純住宅要高。空租期也短。

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