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近年房市冷卻有各種近因與遠因，但歸根究柢，關鍵在於過去幾年市場累積出來的住宅供給，早已不是單靠剛性自住需求就能完全承接。
更精確地說，許多新增供給本來就不是以一般受薪家庭的自住能力作為銷售基礎，而是預設房屋仍能作為資產投資標的，由投資需求、換屋期待與資產配置需求持續吸收。換言之，這個市場的買盤結構，從一開始就是高度建立在「漲」的預期之上。且不只是價格如此，數量也是如此。
從數據來看，住宅建照發放數在疫情後的2022年達到18.1萬戶，創1995年以來新高；而這些住宅近年陸續落成，2025年使照發放數達14.3萬戶，也創下了1997年以來的新高。同時，空餘屋數量也在2025年突破109萬戶，則是有統計以來的最高點。
但「漲」的預期近年卻受到各種原因的挑戰。首先，2023年初的平均地權條例禁絕預售屋契約轉售，讓投資客的手段大幅受限；而同年中的新青安卻提前透支了許多購屋需求，甚至造成恐慌性買盤與供需失衡，並進一步引發房價與不動產貸款集中度爆升；最後迫使央行於2024年啟動第七波信用管制以避免「銀行被房打」，直接導致房市從2025年至今交易量驟減，年減幅高達25.45%。
因此禁絕預售屋轉售、信用管制、基期過高等因素，前後夾擊了過去支撐房市高周轉、高預期報酬的投資性需求。而在剛需面，房價本身已經在疫情後資金寬鬆、新青安與市場預期的三重推升下墊得太高。當價格被推到一般家庭難以負擔的水準，且有購屋能力的剛需已然被新青安榨乾，剩餘剛需便轉化為「想買卻買不起」的無效需求。
當買賣移轉大幅萎縮的同時，繼承與贈與移轉卻逐年增加，在2025年創下13.1萬的歷史新高，進一步調降購屋剛需（或為了出售分產而增加賣壓）。在以上總總因素下，房市自然會從過去的樂觀預期，轉向觀望與走弱。
但錢不會沒有地方去。在「剛需買不起，投資被封死」的房市態勢下，原本流入房市的投資熱錢，自然會開始轉向更機動、變現性更高，且近年報酬表現亮眼的股票市場。
相較於房地產，股票市場雖然缺乏房貸這種天然、低利且長期的槓桿工具，但在流動性、分散性、入場門檻、以及臺灣的產業優勢方向上，對資金的吸引力正在提高。目前台股總開戶人數已佔台灣人口61%，與其它諸如集中市場日均成交值等數據均持續創新高。
因此，現在所謂「救房市」雖然常常以保障自住需求為名，但真實的狀況是，倘若沒有投資客回場，光靠一般自住客，以目前的所得、房價等狀況，根本難以重新消化賣壓，撐起這個市場。
而已經持有房產的人也未必會降價求售，多數持有者的取得基期偏低、持有成本也低，既沒有認賠的急迫性，也缺乏低價拋售的誘因。於是出現堆積成山的空餘屋賣壓，與價格僵固同時出現，建商也寧願透過送裝潢等方式實質降價，而不願破壞行情調整帳面售價。
從這個角度看，房價要有結構性的鬆動，可能會來自於未來長照潮與進一步繼承潮的出現（需要賣屋支付長照費用或是分家產）的拋售，或是建商撐不住超額供給的踩踏潮。而為了避免這件事情的發生，建商唯一的希望就是投資客的回流。
最後講一個小故事，臺灣歷史以來只有1992-1994這三年的建照數超越2022年那一波高峰。因為1992年政府打算制定容積率管制，並預計在1995年全台實施上路，因此建商在政策釋出、施行前瘋狂申請建照，導致建照暴增。而結果就是在超量供給與黑天鵝下爆發建商倒閉潮，接著台灣進入長達十年以上的房市空頭。
但當年的空頭還有辦法等待下一次多頭，而以2025年住宅使照數比出生人口多32%的狀況下，這一次的超額供給，還等得到下一個接手的世代嗎？
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