碎碎念

轉自 https://www.facebook.com/realestate.de.tokyo/posts/1057818847639468

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【（精算篇）這個中古屋，物超所值嗎？】

我喜歡住室內超過100平米（30坪）的房子。而室內超過30坪的房子，台灣比比皆是，但日本卻不多。相信台灣的朋友來日本購屋，也都會覺得日本的房子空間怎麼這麼小。在日本，一般的家庭房的三房產品，約莫落在70~90平米的大小，據說東京都內超過100平米的住宅房屋，只佔了所有住宅房屋的1%左右，而超過100平米的房型，建商就會將它當作是頂級的物件，開價會比一般未滿100平米的普通房型高很多，不是單價多個五萬、十萬那種多，而是總價多個30%~40%這種誇張的開價。

原因大概有二：第一，就是因為日本的房屋持有成本很高，面積越大，固定資產稅以及管理修繕費用越高。因此一般能夠買到大房型的，都是高收入一族，養得起房，所以建商也都把這樣的房型做在頂樓或者是高樓層，使用較高等級的裝潢，來提升產品的價值，賣給買得起的人。第二，其實日本人爸爸上班常常很晚回家，家裡大多只有老婆，小孩下午才放學回家，所以其實真的也不需要太大的空間，夠用就好，以免房屋的持有成本太高。所以其實東京，超過100平米的房型，脫手上也會較為困難。

而我，其實是個講究生活品質的人，也是常常在家的人，所以寬敞的空間對我來說很重要。不過以現在的市況，超過100平米的新成屋，建商這種誇張的開價方式，實在不是我這種市井小民可以買得起的。因此，只能從中古屋著手。

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「產品」跟「地點」，兩者要能夠互相媒合，這個房屋將來才有機會脫手。100平米的房子，只有有錢人，高所得的人會買，因此如果有考慮到往後的脫手性，超過100平米的房子，最好買在「港區」、「千代田區」、「澀谷區」，後續比較會有人接手，同時，資產價格也會因為地點精華，而維持得比較好。而若是像「中野區」、「杉並區」、「練馬區」、或者「新宿區」的左半邊，基本上超過100平米的房子會賣不動，因為會住這些地方的人，這樣大的房子，可能也養不起。也就是在這些地區，100平米的「產品」跟這個「地點」是不合的，盡量少碰為妙。

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在1980年代後期的泡沫時代，日本是個全民瘋炒房的年代，「港區」、「千代田區」、「澀谷區」等地的超過100平米以上的高檔產品，當時可能一戶的售價都要8~10億日圓，甚至有聽過30億的。而在這樣的時代，建商蓋房子，不需要去管它「產品」跟「地點」是不是媒合，反正大家錢多，高級的東西多蓋一點，還是會有人買。因此，其實在「中野區」、「杉並區」、「練馬區」、左半邊的「新宿區」等地，還有一些泡沫時代所留下來的高檔社區。這些社區，每戶也都超過100平米以上，當時一戶也是要價3~5億，而由於這些社區是蓋在「產品」跟「地點」不媒合的地方，因此跌價時的幅度，比起正都心的「港區」、「千代田區」、「澀谷區」重很多。當時要價3~5億，現在卻跌到只剩6000多萬～1億左右的，比起當時的分售價，真的是腰斬再腰斬。

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對，以我這種荷包淺，又想住大房子的人，這樣的中古屋似乎非常划算。但這樣的價位，真的可以算是物超所值嗎？我們來一起評估看看！

超過100平米的房子，基本上如果在這些不精華的區域，其實是很難租掉的，也就是說，它在租屋市場上租不掉，因此我們無法以「收益還原法」，投報率的觀點來推算它的合理房價。而其實這樣的產品，設備跟社區規劃，其實也比周邊正常70~90平米的家庭房社區的產品高檔，因此用「比價法」，似乎也不是那麼客觀。不過有一點，倒是令我很吃驚，照理說這種高檔中古產品的單價，應該要比一般中古產品的單價要高才對，但實際上，因為這樣的產品市場性太低，開價與成交價常常都比一般中古產品的單價還要低，因為單價對了，但總價不對。總價過高賣不掉，當然就只好降價再降價！

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那這樣的產品，價位「物超所值」嗎？要怎麼算？其實我們不妨可以使用「地價」跟「建物造價」的觀點來評估看看。

舉個例子，我最近在杉並區看到個很中意的產品，「屋齡28年、184平米、土地持分191平米，開價11000萬」。

首先：既然我們有191平米，我們其實可以先來算算，我們擁有的土地到底值多少錢！建議各位可以去查國土交通省的公告地價（地價公示：http://www.land.mlit.go.jp/landPrice/AriaServlet?MOD=2&TYP=0），看看附近的土地，它的公告價值到底值多少。注意，每塊土地以及用地區分，容積率等都不同，所以價值也都不一樣。請一定要拿附近最近的一塊地，並且確認這塊地的用地區分跟容積率是一樣的來比較，這樣比下去才有意義。而經過我的調查，這個區塊的地價公示，一平米為50萬日圓。基本上地價公示會比市價便宜一點，但不會像台灣這樣差七成，因此我們就乾脆以便宜的50萬地價公示來算就好。所以，土地191平米x50萬日圓=9550萬日圓。

第二：我們來算算看建物值多少錢。根據2015年的建築著工統計調查RC結構的住宅房，平均每平米的造價為22.8萬日圓（會隨著經濟情勢變動），也就是說，我們的建物，如果是新屋，造價就是184平米x22.8萬日圓=4195萬日圓。但其實我們在討論的這間房屋已經是28年中古屋了，因此若假設RC的使用年限為47年（事實上保養得宜，用個100年都沒問題），那28年的建物，殘值就是4195萬÷47年x剩下的19年=1695萬。也就是你這間老屋的室內面積，價值是1695萬日圓。

土地不會折舊，所以9550萬日圓，建物是1695萬日圓，加起來就是11245日圓，估算的剩餘價值，還比它的開價高！而大樓會不會有共用空間？共用空間造價要不要錢？當然要啊，我都沒算進去了。土地的取得，真的是每平米50萬就買得到嗎？當然不可能，50萬只是公告現值。也就是說，建商如果要蓋一間一樣大小的產品，土地成本加造價，其實會遠高於這個開價。所以可以說，這間大樓，這個開價，物超所值！因為建商用一樣的錢，是蓋不出來。

土地推算：191平米 x 公告現值50萬＝9550萬

建物推算：184平米 x 標準造價22.8萬＝4195萬

建物殘值：4195萬÷47年x剩下的19年=1695萬

土建合計：9550萬 + 1695萬＝11245萬

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如果這間房子是在台北，買下去就對了。但，每個國家，市場參與者的心態都不同，稅制也不同。日本，即使知道這間中古屋物超所值，但其實回歸原點，因為「產品」跟「地點」不媒合，因此買了，你不見得能夠賺到錢，或者不見得能夠原價出脫，甚至以後你想賣，降價都還有可能賣不掉，因為會住在這樣地段的下個買家，一定會擔心高昂的稅金以及管理費，即使再便宜，也不見得養得起，因此其實這間房子已經賣了半年多了，還是乏人問津。只能說，如果是要買來當自住屋，自爽的，可能會是個相對划算的選擇。我倒是很想買來自住。

那...到最後TiN為什麼沒有買呢？.....因為這個社區規定不能養狗！

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