轉自 https://www.facebook.com/realestate.de.tokyo/posts/1028970980524255
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【（精算篇）這個預售屋，價位合理嗎？】
東京的預售屋，價位一直往上飆。常常會有周邊行情大概就一坪500萬的產品，結果預售屋開價一坪800萬日圓，還是完銷。至於800萬的那個預售屋行情，到底合不合理？其實相當難判斷。因為預售屋屬於期貨，它的價格是賣你未來價，而不是現在的行情價，且預售屋還無法開始收租，不過好處就是不用立即拿出房屋全部的總價，只需拿出頭期款，等待完工後再付清或再貸款即可。
周邊的新成屋一坪500萬，結果預售屋賣你800萬，其實也不見得沒道理。或許這個預售屋的產品等級更高，設備更頂級，採光跟室內的高度或面向都較高，建築方式也可能是採用最新的免震技術，甚至地點更精華，離車站更近...等。這些因素都會影響預售產品的售價。
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先來看看「產品等級因素」好了。圖一中的價位表，就是都心某產品的售價。低樓層二樓跟三樓，都是朝南西的面向，但卻二樓賣你一坪616萬，三樓賣你540萬。為什麼會差這麼多？明明就只差一層樓，而且相同面向啊？原因就出在於室內空間。高單價的那間超過100平米，屬於premium頂級的房型，使用的室內設備比較好，而且房間也比較大。但三樓的只有82平米，這樣的空間規劃在日本算是高級而已，還不到頂級，使用的室內設備等級也會比100平米的那間差一點，因此就反映在售價的單價上，足足少了76萬，兩者單價差了快15%。
接下來，「樓層高低因素」，也會影響單價的價差很大。從圖表中的3F看到9F，你可以知道這都是相同的房型，相同的面向。而每一層的價差，剛好分別是單價差24萬、16萬、12萬、12萬、12萬、16萬。除了三樓跟四樓差比較多以外，其他樓層大概都是一樓多個12萬左右。可能是三樓，它的視野剛好被對面的大樓擋住，但到了四樓，就可以看到漂亮的view，所以總價才差了將近600萬。而從這個樓層高低的因素，我們也可以得知，光是3樓跟9樓的樓層差價，就可以高達92萬，房價差了17%。
不只上述兩個因素，就算同一個樓層，就連房間本身有沒有「景觀眺望因素」，都可以差價高達67%。看看圖二，這是最近很有名的指標個案，三菱地所的新宿御苑案。看看第13樓的就好（因為我們要比較相同樓層不同眺望），北西角沒有眺望，跟對面的大樓對望，售價每坪385萬，以新宿御苑近捷運站的新成屋行情來講，開價很合理。但南西角呢？由於有新宿御苑的無敵景觀view，因此即使同一層樓，價差可以高達一坪260萬日圓。也就是你為了這個景觀，必須多花67%的房價。合不合理就見仁見智，但此案此價錢的確已經完銷，也形成了市場價格，也就代表了，市場上有人願意以多出67%的價格來買無敵景觀。
看了上述的價格形成的三個因素後，我們就知道，東京的新成屋市場，似乎跟我們台灣所認知的「行情價」定價法有很大的差異。
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上述是同一個時間點，同一個地點，不同房型之間的價格比較。但如果你想要知道的，是預售屋的價格，是不是合理，要怎麼比較呢？
其實我們可以拿「相同等級配備」「相同樓層高低」「相似景觀眺望」「鄰近地點」的「全新成屋」來做比價。盡量從預售屋的售價表，篩選出符合上述四點的房間來做比較。如果你是要買高樓層，就不要拿低樓層做比較。如果你是要買頂級100平米以上的房型，就不要拿70平米普通房型來做比價。如果你是要買有view的，就不要拿沒view的來做比價。
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先來講個基本概念好了。有基本財經知識的朋友應該都知道，今天的一百萬，不會等於一年後的一百萬。錢，就算放在銀行，什麼都風險都不擔，它還是會生利息給你，而且還是複利給你。也就是說，如果你今年存了100萬在銀行，假設現在銀行存款利息為1%，那麼五年後，這筆錢就會自動變成「本金100萬×(1+年利率1%)的五次方<五年，所以五次方>」，也就是100萬x1.01x1.01x1.01x1.01x1.01=105.1萬。若你放在投報率有5%的金融產品上呢？100萬在五年後就會自動變成「本金100萬×(1+年利率5%)的五次方<五年，所以五次方>」，也就是100萬x1.05x1.05x1.05x1.05x1.05=127.62萬。
也就是今天的一筆錢，會比五年後的同一筆錢小。五年後的這一筆錢，一定會比今天的錢還要大，因為，錢會自動長大。
所以，如果你確定你五年後會有一筆100萬進帳，若把這筆「未來才拿得到的」錢，折算成現在價值，若以1%的利率不變，這筆錢折現至今天，價值就是「未來的100萬÷(1+年利率1%)的五次方<五年，所以五次方>」，也就是100萬÷1.01÷1.01÷1.01÷1.01÷1.01=95.1萬。這個數字就是未來的一百萬，折現到今天的價值。
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預售屋，其實就是未來的房屋，未來才付錢。所以未來的價格合不合理，可以用今天的價格推算上去。東京的不動產的淨投資報酬率，要找到4%並不困難。也就是如果你今天買了一間5000萬的房屋，若每年收4%的報酬率，兩年後也會有400萬日幣（可惜房租不能算複利）。若房價沒有增減，兩年後你的資產就是5000萬的房屋+400萬的房租＝5400萬。若你不是買房屋，而是投資其他可用複利計算的標的，就會有5408萬（請參照上面的算法）。
正因為預售屋你現在可以不用掏錢，而未來的錢，又一定會比較大，所以預售屋的合理價，我們可以這樣推算
預售屋合理價＝相同等級地段樓層的新成屋合理價×(1+合理房市投報率4%+預期每年漲幅3%)的3次方<蓋三年>
合理房市的投報率之所以設定4%，是依照一般投資房屋或金融商品的合理期待報酬率計算，這部分就是「錢會自動長大」的部分，而其實要以3%~5%計算，也都還屬合理範圍。而一個案子看你蓋幾年，就把它乘上幾次方。
而3%，則是必須再加上去的，每年房屋的預期漲幅。因為你還沒付錢，你是完工後才付，所以這漲幅算建商的，建商會把這3%賺走，因為你只是「預約」買未來房屋的權利而已。（當然，依地點不同，精華地區漲幅設定到5%也合理。）
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實例計算：
今年為2016年，假設A案為新成屋，B案為預售屋，預計三年後（2019年）完工，兩者等級配備等因素相同。A案成交價為1億日圓，B案現在合理價是多少呢？
預售屋B案的合理價＝A案×(1+合理房市投報率4%+預期每年漲幅3%)的3次方<蓋三年>＝1億x1.07x1.07x1.07=1億2250萬日圓。
也就是等到2019年你要付款時，B案的合理房價為1億2250萬日圓。而2019年，A案已經變成了三年中古屋，當時他買1億，若這三年漲幅，每年各為上述設定的3%的話，則市值為1億927萬。
全新屋1億2250萬日圓、三年中古屋1億927萬，倒也合理。
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當然，反過來，如果你今天知道的是預售屋的價格，而隔壁剛好有一個相同等級的產品，屋主想要賣，多少錢買才合理呢？很簡單，就把上述的公式倒推，除回去即可。
新成屋合理價＝相同等級地段樓層的預售屋合理價÷(1+合理房市投報率4%+預期每年漲幅3%)的3次方<蓋三年>
我們就以圖二的新宿御苑來計算好了。週邊其實不太有新成屋，是跟這個新宿御苑案一樣，有無敵景觀的，不過倒是有許多離車站很近，但沒view新成屋。這些全新已落成可入住的新成屋，現在的行情，一坪要多少才合理呢？以13樓北西角沒view的每坪385萬日圓來計算。
新成屋合理價＝新宿御苑案沒view的預售價÷(1+合理房市投報率4%+預期每年漲幅3%)的1次方<此案只蓋1年>=385萬÷1.07=每坪359.8萬。
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另外，上述預售屋與新成屋的推算手法，是將未來的房價折現為「現在價值」。但最終售價決定權仍然在建商以及屋主手上，若他就是執意要賣給呆瓜，不是高價就不出售，那你也拿他沒輒。因為現在東京就是賣方市場，此手法只能是參考上的一把尺而已。
而且，由於現在東京的房價是向上趨勢，因此你要加上預期房價上漲也是對的，不過，如果像台灣現在一樣房市反轉，預售價，只會越開越便宜。上述公式僅適用於房市向上的多頭市場。
同時，就算你用上述方式算出來的預售屋，是合理價位，但也並不代表你以後還有賺頭，因為看上述的公式你就明白，未來的漲幅都被建商賺走了。這個公式只是告訴你，若現在新成屋一坪是500萬，兩年後完工的同等級同地段預售屋，合理價為572.4萬，就不要用650萬去買。但這並不代表兩年後，房價就一定會漲倒572.4萬，若現在已經是這一波漲幅的最高點，屆時等著你的，到最後還是只有賠錢下跌。端午假期愉快。
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