碎碎念

真的，這在台灣是標準實務，風險確實存在。

簡單說：有房貸的房子要賣、要順利過戶（乾淨產權），就必須先把銀行貸款「全額清償」或由買方銀行「代償足額」，才能拿到銀行的「抵押權塗銷同意書」。沒有這張同意書，地政事務所不會辦所有權移轉登記（過戶）。

為什麼會這樣？

1. 法律基礎： 根據《民法》第867條，抵押權（銀行對房子的擔保權）不會因為房子賣掉而消失。銀行要保護自己的債權，所以只在「貸款還清」後才願意塗銷抵押權。
2. 實務流程（買賣雙方＋銀行＋地政士常見做法）：
   • 買方貸款下來後，買方銀行會先把錢撥到「履約保證專戶」或直接代償賣方的舊貸款。
   • 如果成交價（80萬） < 剩餘貸款（100萬），買方銀行只會代償80萬（成交價），賣方必須自掏20萬補足，銀行才會開立「清償證明／塗銷同意書」。
   • 沒有補足 → 銀行不給同意書 → 過戶卡住 → 交易可能破局（買方可主張解約、求償）。

這就是原文說的「賣房所得必須先償還銀行」「自掏腰包補足」「否則連過戶都辦不成」。

特殊情況（極少發生）

• 極少數銀行同意「帶貸過戶」或「抵押權移轉」：買方直接接手你的舊貸款（變成買方欠銀行）。但銀行審核極嚴（信用、利率、成數都得重新談），幾乎不做，尤其當房子已「負資產」時更不可能。
• 短售（Short Sale）：銀行同意用低於貸款餘額的價格賣掉並塗銷。台灣極罕見，要銀行總行特准，幾乎不會發生（銀行不願意認賠）。

這就是「負資產／水下房貸」的毀滅性風險

• 你想賣卻賣不掉（或賣了還要倒貼現金）。
• 只能繼續繳貸款、繳管理費、繳稅，等房價回升。
• 萬一還不出來 → 銀行法拍，拍賣價通常更低，你還是欠差額（銀行可追討剩餘債務）。

台灣目前因為央行嚴格限貸、銀行保守鑑價，這種大規模「貸款賣房」案例還不多（不像中國現在很常見）。但一旦房市修正、利率再升，持有高槓桿的屋主就會遇到一樣的鎖死困境。

結論：原文描述完全正確，這就是為什麼很多人說「房子不是資產，是負債放大器」。買房前一定要算好「壓力測試」——房價跌20-30%時，你還能不能賣、還能不能補差額。